كيف تعثر سوق العقارات الأغلى في العالم؟

أمضت هونغ كونغ معظم العقد الماضي، في محاولة السيطرة على أسعار العقارات، التي كانت لفترة طويلة الأغلى قيمة في العالم، واليوم تحاول دعمها، وربما لن تكون أحدث قائمة من التدابير، التي تم الكشف عنها يوم الأربعاء، كافية.

ويشير ما سبق لمدى تفاقم الضائقة الاقتصادية في المدينة، والمشكلة المالية الكبيرة للحكومة، التي تعتمد بشكل كبير على مبيعات الأراضي.

ويوم الأربعاء، ألغت هونغ كونغ مجموعة من القيود على شراء المنازل، التي كانت موجودة منذ عقد من الزمن على الأقل. وشملت رسوم دمغة بنسبة 15% للمقيمين غير الدائمين، و7.5% للأشخاص الذين يمتلكون منزلاً بالفعل، كما خفف البنك المركزي الفعلي في المدينة بعض قيود الإقراض على القروض العقارية.

كانت هونغ كونغ، بجغرافيتها الجبلية، وصناعتها المالية المزدهرة سابقاً، وأراضيها التي تسيطر عليها بعناية، واحدة من أغلى أسواق الإسكان في العالم لفترة طويلة. صنفت شركة الأبحاث ديموغرافيا سوق العقارات في المدينة، على أنه الأغلى لفترة امتدت 13 عاماً متتالية، وكان آخرها في مارس من العام الماضي.

وكان متوسط أسعار المنازل، ما يقرب من 19 ضعف متوسط دخل الأسرة في أواخر عام 2022، وفقًا لديموغرافيا - وهو ما يقرب من ضعف النسبة نفسها في سان فرانسيسكو.

ومع ذلك، اتخذ السوق منعطفاً حاداً نحو الأسوأ في الآونة الأخيرة، وانخفضت أسعار المساكن بنسبة 23%، منذ عام 2021، وفقاً لمؤشر Centaline الذي يحظى بمتابعة واسعة النطاق في سوق العقارات.

وبلغت المعاملات العقارية في كل من السوق الأولية والثانوية، في عام 2023 نحو 50 مليار دولار، بانخفاض حوالي 30% عن عام 2019.

وقد يؤدي إلغاء رسوم الطوابع المختلفة، إلى تعزيز المعاملات على المدى القريب، وربما تم منع السكان الجدد في المدينة، ومعظمهم من الصين القارية، من شراء الشقق بسبب ارتفاع تكاليف المعاملات، وارتفعت أسهم ميدلاند العقارية بنسبة 35% في اليومين الماضيين.

لكن التحول في السوق ككل قد يكون أصعب، حيث تظل أسعار الفائدة مرتفعة، بسبب ارتباط هونغ كونغ بالدولار، وهو ما يعني أنها تحتاج إلى تقليد سياسة الاحتياطي الفيدرالي. لكن الاقتصاد وسوق الإيجارات لا يزالان ضعيفين، ولا تزال عائدات الإيجار التي تبلغ نحو 3% أقل بنحو نقطة مئوية واحدة، من أسعار الفائدة على القروض العقارية الجديدة. ووصلت المخزونات لدى المطورين إلى مستوى قياسي بلغ 25 شهرًا، وفقًا لبنك جيه بي مورغان، وقد يزداد المعروض أيضاً في السوق الثانوية وبالتالي لن يحتاج البائعون إلى الاحتفاظ بالعقارات لمدة عامين، لتجنب الرسوم الإضافية بعد الآن.

ويظل المصدر الرئيسي لرأس المال المضارب - الاقتصاد الصيني - بطيئاً، حيث يمر سوق العقارات في الصين بحالة من الركود العميق. ومن ناحية أخرى، يواجه القطاع المالي في هونغ كونغ، وهو مصدر رزقها، مشكلة عميقة. ولم تجمع عمليات الإدراج الجديدة في هونغ كونغ، سوى حوالي 6 مليارات دولار في العام الماضي، وهو انخفاض بنسبة 90% تقريباً عن عام 2020. وقد يؤدي تراجع الاهتمام العالمي بالأسهم الصينية، والمكانة التنظيمية المربكة في هونغ كونغ - الواقعة بين الهيئات التنظيمية الصينية والأميركية - إلى جعل هذا الانخفاض صعباً.

إضافة لما سبق فإن التركيبة السكانية ليست مواتية أيضاً، حيث غادر مئات الآلاف من السكان، في أعقاب الاضطرابات السياسية وقانون الأمن الوطني لعام 2020، وإجراءات السيطرة على فيروس كورونا. ورغم انتعاش عدد السكان في العام الماضي، لكنه لا يزال أقل قليلاً مما كان عليه في نهاية عام 2019، كما أن بقية السكان يتقدمون في السن بسرعة. وشكل السكان الذين تبلغ أعمارهم 65 عاماً أو أكثر 22.4% من إجمالي السكان في نهاية عام 2023، مقارنة بـ 17.4% قبل خمس سنوات.

حاولت هونغ كونغ جاهدة، السيطرة على أسعار العقارات، عندما كان الاقتصاد مزدهراً، والآن بعد أن انتهت فترة الازدهار، فقد تواجه صعوبة لتقديم هذا الدعم.