رفع حد القرض العقاري دعماً جديداً لأصحاب البيوت الفارهة

تسببت سياسات التيسير النقدي التي انتهجها الاحتياطي الفيدرالي في تأجيج ارتفاع أسعار المساكن كما تفوق أسعار الفائدة المرتفعة على قروض الرهن العقاري الآن قدرات المشترين. فماذا تفعل إدارة بايدن؟ حيث تقديم ضمان حكومي لقروض الرهن العقاري بقيمة مليون دولار يزيد من الأعباء المالية على دافعي الضرائب ويسبب الاختلال الوظيفي في سوق الإسكان.

أسس الكونغرس شركتي "فاني ماي" و"فريدي ماك" برعاية حكومية لضمان الرهون العقارية للطبقة المتوسطة وأن تصبح المساكن في المتناول. والآن تحول الإدارة الرهن العقاري للمساكن بالمناطق الساحلية والمدعوم من الحكومة إلى استحقاق للأثرياء حيث يتسبب نظام تقسيم المناطق إلى ارتفاع الأسعار.

أعلنت وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية (FHFA) الثلاثاء زيادة الحد الأقصى لقيمة الرهون العقارية التي تضمنها "فاني" و"فريدي"، والمعروفة بالحد المطابق للقرض ليصل إلى 1،089،300 دولار بالمناطق المرتفعة التكلفة مقارنة بالمستوى السابق البالغ 970،800 دولار هذا العام و765،600 دولار في 2020. وسوف يرتفع الحد الأقصى للقروض المطابقة بمناطق أخرى إلى 726,200 دولار بعد أن كان 510,400 دولار قبل سنتين.

ارتفعت أسعار المساكن خلال الوباء مع تراجع أسعار الفائدة لمستويات قياسية، كما أدت مشتريات الاحتياطي الفيدرالي للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري لخفض التكاليف على المشترين وتعزيز الطلب.

لكن الاحتياطي الفيدرالي عادل لاسترجاع ما قدمه لمشتري المساكن خلال مكافحته للتضخم، حيث بلغ متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لأجل 30 عاماً 6.8% هذا الشهر مقارنةً بنحو 3% قبل عام.

وقد أدى ارتفاع أسعار الفائدة إلى زيادة مدفوعات قسط قرض الرهن العقاري الشهري لمنزل تبلغ قيمته في المتوسط 454،900 دولار بنحو 800 دولار خلال العام الماضي. أما بالمناطق الحضرية مثل بوسطن وواشنطن ومنطقة خليج كاليفورنيا، تُباع العديد من المنازل بأكثر من مليون دولار، حيث يضطر المشترون الجدد إلى دفع 2000 دولار شهرياً للرهن العقاري زيادة عن القسط الشهري العام الماضي.

تراجعت عمليات بناء المساكن الجديدة ما قد يزيد أعباء الاقتصاد لأن الإسكان يساعد في دفع الطلب على السلع المنزلية، وقد فات أوان التصحيح ما يمنه من هوس الإسكان الذي انتهى بالدموع في 2008.

ترغب الإدارة الأميركية بدلًا من ذلك دعم الطلب على الإسكان وأسعاره من خلال رفع حد ضمان القرض ما يصب في مصلحة السماسرة والأثرياء، خاصة في مناطق كاليفورنيا، حيث يتجاوز متوسط سعر المنزل الحد الجديد لضمان القرض مثل مقاطعة أورانج (1.2 مليون دولار) وسان فرانسيسكو (1.3 مليون دولار) وسان خوسيه (1.7 مليون دولار).

اعتذر لشرح أمور واضحة، لكن الشخص المؤهل للحصول على رهن عقاري بقيمة مليون دولار لا يحتاج لدعم حكومي، حيث يبلغ متوسط سعر الفائدة على القروض لأجل 30 عام 6.8%، وهو مشابه للرهن العقاري المدعوم من الحكومة.

يميل مقترضي القروض الكبيرة للحصول على دخل أعلى وتحقيق تصنيفات ائتمانية أعلى، لكن الرهون العقارية أصبحت أكثر خطورة مع ارتفاع المدفوعات الشهرية على المقترضين بوتيرة أسرع من ارتفاع الدخول. كما تتزايد عمليات التسريح من القطاعات التي تدفع أجوراً مرتفعة مثل قطاع التكنولوجيا، وقد يؤدي الركود إلى التحفظ على المساكن التي تعثر أصحابها في دفع أقساط الرهن العقاري، وقتها تزيد وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية FHFA من مسؤولية دافعي الضرائب في وقت محفوف بالمخاطر.

عقب إفلاس "فاني" و"فريدي" خلال انهيار سوق الإسكان، ووضعهما تحت وصاية الحكومة وحصولهما على حزمة إنقاذ بقيمة 190 مليار دولار من وزارة الخزانة، ناقشنا تقليص دعم دافعي الضرائب من خلال تقليل حد القرض المطابق. لكن بدلاً من ذلك، ارتفع الحد بنحو 75% مقارنة بمستويات 2015 ما أدى إلى ارتفاع أسعار المساكن والتزامات دافعي الضرائب.

كلما تدخلت الحكومة في سوق الإسكان، زادت الأضرار التي تلحقها.

المصدر: وول ستريت جورنال