الخميس 31 يوليو 2025 ص
يقول محللو سوق الإسكان إن هذا النمط من التفاوت الجغرافي غير عادي، إن لم يكن غير مسبوق، قال آندي والدن، المحلل في بلاك نايت: "لم نر أبدًا أي شيء من هذا القبيل من قبل، من الغرب إلى الشرق".
بعد أكثر من عامين حيث أدى ازدهار سوق الإسكان الناجم عن الوباء ومعدلات الرهن العقاري المنخفضة إلى ارتفاع الأسعار في كل ركن من أركان الولايات المتحدة، من المدن الكبرى إلى البلدات الصغيرة، أصبحت أسواق الإسكان في البلاد الآن متباينة، وتستجيب بشكل متزايد لعوامل محلية مثل القدرة على تحمل التكاليف، والعرض ونمو الوظائف.
تمتعت بعض أسواق الإسكان في الغرب بارتفاع طويل في الأسعار منذ التسعينيات، عندما غذى النمو السريع لصناعة التكنولوجيا طفرة في سوق الإسكان، الآن، المدن الأكثر ارتباطًا بالتكنولوجيا لديها أسرع انخفاض في أسعار المساكن، وانخفضت أسعار المساكن في سان خوسيه وكاليفورنيا وسان فرانسيسكو بأكثر من 10% عن العام السابق في يناير، وانخفضت أسعار سياتل بنسبة 7.5%.
في النصف الشرقي من الولايات المتحدة، ما زالت فلوريدا والأسواق الجنوبية الأخرى تجتذب الشركات وتضيف الوظائف، ارتفعت أسعار المنازل في أورلاندو بنسبة 9.3%، بينما ارتفعت أسعار ميامي بنسبة 12%، وهي أكبر زيادة بين أكبر 50 منطقة.
وقالت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين الأسبوع الماضي إن مبيعات المنازل القائمة ارتفعت في فبراير، لتتوقف عن سلسلة من الانخفاضات التي استمرت 12 شهرًا، وانخفض متوسط سعر بيع المنازل القائمة بنسبة 0.2% في فبراير إلى 363000 دولار، وهو أول انخفاض سنوي منذ 11 عامًا.
يتوقع العديد من الاقتصاديين أن تنخفض أسعار المنازل أكثر على أساس سنوي هذا الربيع أو الصيف، حيث تستمر الأسواق الغربية في الانزلاق وتبدأ بعض الأسواق الشرقية في تسجيل انخفاضات على أساس سنوي.
يمر سوق الإسكان بلحظة محورية حيث أدى انخفاض معدلات الرهن العقاري في ديسمبر ويناير إلى انتعاش النشاط، لكن بعض الزخم توقف في فبراير حيث بدأت أسعار الفائدة في الارتفاع مرة أخرى.
وكان متوسط معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا 6.42% الأسبوع الماضي، بانخفاض للأسبوع الثاني على التوالي ولكنه مرتفع من 6.09% في أوائل فبراير، وفقًا لـ "فريدي ماك".
ووافق مجلس الاحتياطي الفيدرالي على زيادة سعر الفائدة للمرة التاسعة على التوالي يوم الأربعاء، وقال إنه من السابق لأوانه معرفة كيف يمكن للاضطرابات الأخيرة في الصناعة المصرفية أن تبطئ الاقتصاد.
وتميل المناطق التي تسجل أكبر انخفاض في الأسعار إلى فئتين: الأسواق التي ارتفعت فيها الأسعار بشكل كبير في السنوات الأخيرة مع انتقال الناس من ولايات أخرى، مثل فينيكس وأوستن، والأسواق التي لم ترتفع فيها الأسعار بشكل كبير خلال فترة الازدهار ولكنها كانت باهظة الثمن بالفعل، مثل سان فرانسيسكو ولوس أنجلوس ، بحسب بلاك نايت.
ولطالما كانت أسواق كاليفورنيا المتضررة بشدة من أغلى أسواق البلاد، حيث شهدت تكاليف الإسكان صعودًا وهبوطًا على الساحل الغربي في عام 2010 بعد أن أدت الطفرة التكنولوجية إلى خلق وظائف جديدة ذات رواتب عالية.
وارتفعت أسعار المنازل في سان فرانسيسكو بنسبة 112% بين يناير 2012 ويناير 2020، متجاوزة مكاسب بنسبة 58% في تلك الفترة.
وبلغ متوسط سعر بيع المنزل الحالي للأسرة الواحدة في سان فرانسيسكو 1.465 مليون دولار في فبراير، بانخفاض عن ذروة بلغت 2.06 مليون دولار في مارس 2022، وفقًا لجمعية كاليفورنيا للوسطاء العقاريين، ولطالما كانت أسواق الساحل الغربي مقيدة بالعرض بسبب ارتفاع تكاليف الأراضي واللوائح المتعلقة ببناء المنازل الجديدة.
ومع وصول أسعار المساكن إلى مستويات قياسية جديدة في عام 2021 وأوائل عام 2022، أصبحت هذه الأسواق أقل تكلفة، في لوس أنجلوس، ستكون هناك حاجة إلى حوالي 63% من متوسط دخل الأسرة في المنطقة لتسديد أقساط الرهن العقاري على منزل متوسط السعر في كانون الثاني، وفقًا لـ "بلاك نايت".
وشكل الغرب سبعة من الأسواق العشرة الأقل تكلفة في يناير، بما في ذلك سان فرانسيسكو وسياتل ولوس أنجلوس ، وفقًا لـ"بلاك نايت".
إلى جانب ذلك، كانت أسرع المناطق التي تباطأت عندما ارتفعت معدلات الرهن العقاري في عام 2022 هي مناطق "Zoomtown" التي شهدت نموًا سكانيًا سريعًا خلال الوباء، حيث انتقل العمال عن بعد والمتقاعدون إلى أسواق الإسكان منخفضة التكلفة.
أصبحت أسواق الإسكان في مدن مثل بويز وأيداهو وفينيكس وأوستن مليئة بالمال من المشترين من خارج الدولة، وأقل تكلفة لذوي الدخل المحلي، ومع ارتفاع الأسعار، تباطأ الطلب بشكل حاد، مما أثر على الأسعار.
وبلغ متوسط سعر بيع المنازل في مقاطعة أدا بولاية أيداهو، 492115 دولارًا في فبراير، بانخفاض 10.5% عن العام السابق، وفقًا لشركة Boise Regional Realtors.
