أزمة إسكان "أكبر" تهدد اقتصاد الصين
يتجه سوق الإسكان العملاقة في الصين نحو أزمة جديدة تهدد بأن تكون الأسوأ في البلاد حتى الآن.
قبل عامين، دخلت مجموعة تشاينا إيفرغراند المطور العقاري المثقل بالديون في حالة من الإفلاس، الأمر الذي أدى إلى تفجير فقاعة عقارية في البلاد وإطلاق سلسلة من تخلف شركات التطوير العقاري عن السداد إضافة لخسائر تجارية كبيرة، أدت جميعها إلى تباطؤ الاقتصاد الصيني.
والآن تكافح شركة كانتري غاردن، أكبر شركة تطوير عقاري يديرها القطاع الخاص في الصين، من أجل البقاء. وعلى عكس إيفرغراند، التي خسرت بسبب إسرافها، فإن مشاكل كانتري غاردن تأتي من تراجع المستثمرين ومشتري المنازل عن الصناعة.
ويمكن أن تخلق ضائقتها المالية مشاكل أكبر بكثير للاقتصاد وصانعي السياسات من تخلف إيفرغراند عن سداد الديون في عام 2021. وركزت كانتري غاردن الكثير من أعمالها على المدن الريفية والمناطق الصناعية، التي كانت محركاً لنمو الصين في الأوقات الجيدة. وتعاني هذه المناطق الآن من ضغوط مالية حكومية وهجرة جماعية متسارعة للسكان، مما يجعلها أقل قدرة على استيعاب تداعيات فشل أحد المطورين الكبار.
ويتعثر الاقتصاد الصيني أيضاً على العديد من الجبهات بعد انتعاش قصير الأمد بعد إعادة فتح البلاد بعد كوفيد-19 في وقت سابق من هذا العام.
ويتوقع خبراء الاقتصاد أن تؤدي المشاكل التي تواجه صناعة الإسكان إلى توجيه ضربة قوية أخرى لثقة المستهلك، وإطالة أمد الانكماش الذي طال أمده في قطاع العقارات، وتساهم العقارات والصناعات المرتبطة بها بنحو ربع الناتج المحلي الإجمالي في الصين.
وقال كينيث روجوف، أستاذ الاقتصاد في جامعة هارفارد: "الصناعة برمتها في ورطة"، مضيفاً أن المشاكل كبيرة بشكل خاص في المدن الصغيرة والمتوسطة الحجم، وأضاف روجوف أن السنوات التي شهدت زيادة في البناء أدت إلى فائض كبير في المعروض من المنازل، وستكون هناك حاجة إلى تغيير في سوق العقارات. "كيف يمكنك منع سكان الصين من الدخول في حالة من الذعر لأن معظم ثروتهم قد تنهار؟ قال روجوف: "الأمر ليس سهلاً."
واعتباراً من 30 يونيو، شاركت كانتري غاردن في أكثر من 3000 مشروع عقاري يشمل ملايين المنازل، وكانت تتحمل ما يعادل 186 مليار دولار من الالتزامات، بما في ذلك المنازل التي باعتها ولكن لم يتم تسليمها، والأموال المستحقة للموردين، والديون المصرفية والسندات، ومعظم هذه الالتزامات تستحق في غضون عام.
وأعلنت الشركة عن خسارة قياسية في النصف الأول تجاوزت 7 مليارات دولار بعد تخفيض قيمة بعض مشاريع التطوير العقاري والأصول الأخرى.
وفي الشهر الماضي، فوتت الشركة المطورة 22.5 مليون دولار من مدفوعات الفائدة على سندات بالدولار الأميركي، لكنها جمعت ما يكفي من النقد قبل نهاية فترة سماح مدتها 30 يوماً لتجنب التخلف عن السداد. وقد منحها الدائنون في البر الرئيسي للصين تمديدات في السداد على بعض ديونها المقومة باليوان، مما ساعد المطور على شراء الوقت لحل مشاكل السيولة لديها.
وانخفضت مبيعات المنازل الجديدة المتعاقد عليها مع كانتري غاردن في أغسطس بنسبة 70% عن العام السابق، إلى ما يعادل 1.1 مليار دولار. ويقول المحللون إنه بدون حدوث انتعاش في المبيعات، فمن المرجح أن ينزلق المطور إلى حالة التخلف عن السداد.
التأسيس والبداية
تأسست كانتري غاردن في التسعينيات على يد يونج كووك كيونغ، البالغ من العمر 68 عاماً، والذي نشأ في أسرة مكونة من ثمانية أشقاء في قرية بمقاطعة غوانغدونغ جنوب الصين. في منزل صغير مصنوع من الطوب، تعلو جذوع الأشجار أعلى الجدران متمسكة بسقف معدني، يقع في المقر الرئيسي للشركة، وهو نسخة طبق الأصل بالحجم الطبيعي لمكتبها الأصلي، وكُتب على لافتة قريبة: "لولا الصين القوية، لما كانت كانتري غاردن موجودة اليوم".
وبحلول منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، كانت الشركة تبني مشاريع سكنية تشمل منازل مستقلة ومباني سكنية ومشاريع متعددة الاستخدامات في جميع أنحاء البلاد، كما أنها تمتلك وتدير الكثير من الفنادق.
تقاعد يونغ في مارس، وتتولى ابنته، يانغ هويان، البالغة من العمر 41 عاماً، رئاسة الشركة.
توسعت كانتري غاردن على مر السنين وكانت تركز أعمالها في المدن الصغيرة، وقام الباحثون فيها بتصنيف أكثر من 600 مدينة في الصين إلى فئات أو طبقات بناءً على الناتج المحلي الإجمالي، وحجم السكان وكثافتهم، وعوامل أخرى. أغنى المدن، مثل بكين وشانغهاي وشنتشن، تقع في الطبقة الأولى (أو المستوى الأول)، ويعتبر أولئك الذين ينتمون إلى الطبقة الخامسة الأفقر.
استفادت كانتري غاردن من برنامج إعادة التطوير الصيني في المدن ذات المستوى الأدنى ابتداءً من عام 2015، والذي أعطى السكان منازل جديدة أو أموالاً لشرائها. كما قامت بتسويق وبيع الشقق في المناطق الريفية للمواطنين الذين يعيشون في مدن أكبر وأكثر تكلفة.
وفي عام 2016، تضاعفت المبيعات المتعاقد عليها مع المطورين، وتجاوزت أكثر من 500 مليار يوان، أي ما يعادل أكثر من 69 مليار دولار بأسعار الصرف الحالية، لكل سنة من السنوات الخمس المقبلة.
واشترت كانتري غاردن أكثر من 3000 قطعة أرض خلال العقد الماضي لبناء المنازل. وشملت أراضي في جميع مدن الدرجة الثالثة في الصين، و86% من الدرجة الرابعة في البلاد، و44% من الدرجة الخامسة، وفقاً لتحليل سجلات مبيعات الأراضي الخاصة بالمطور على موقع ويند. وبالمقارنة، كانت إيفرغراند تتملك أراضي فيما يقرب من ثلث مدن الدرجة الرابعة في الصين، و12% من مدن الدرجة الخامسة في الصين.
وأخبرت الشركة المستثمرين أن المشاريع التي أطلقتها في المدن ذات المستوى الأدنى حققت عوائد استثمار أعلى بكثير من تلك الموجودة في المدن الأكثر ثراء.
في شاوغوان، وهي مدينة صناعية من الدرجة الرابعة في مقاطعة غوانغدونغ بجنوب الصين ويبلغ عدد سكانها حوالي 3.4 مليون نسمة، كان لدى كانتري غاردن أربعة مشاريع سكنية كبيرة كانت من بين أفضل 100 مشروع على مستوى البلاد في العام الماضي. تم تصميم أكبرها بحيث تحتوي على آلاف الوحدات السكنية وفندق وعدد قليل من الحضانات والعديد من العيادات، وتم الإعلان مؤخراً عن شقة مساحتها 1500 قدم مربع مكونة من ثلاث غرف نوم للبيع بسعر يقل قليلاً عن 100000 دولار.
وتشعر اليوم حكومات المدن والمقاطعات التي كانت تحصل في السابق على جزء كبير من إيراداتها، من مبيعات الأراضي لشركة كانتري غاردن وغيرها من شركات التطوير الخاصة، بالضرر الناجم عن انخفاض المعاملات.
وتعاني بعض المقاطعات والمدن الأضعف من أعباء الديون الثقيلة. وفي العديد من المدن الفقيرة، تعتبر مداخيل الناس أقل وأوضاعهم أقل استقراراً، كما أن ميزانيات الحكومات المحلية ومواردها المالية أكثر إرهاقاً. وانخفضت مبيعات وأسعار المنازل بشكل أكثر حدة في الأجزاء الأضعف من البلاد مقارنة بالمدن الغنية مثل بكين وشانغهاي.
وقال محللون من بنك باركليز في مذكرة في سبتمبر/أيلول: "كانت كانتري غاردن مرادفاً لنجاح قصة الإسكان والتوسع الحضري في السوق الشامل في الصين"، مضيفين أنه لم يكن عليها ديون كبيرة مثل إيفرغراند، وكان من المتوقع على نطاق واسع أن تنجو من تراجع سوق الإسكان. وأضافوا أنه عندما واجه المطور صعوبة في سداد أقساط الديون الشهر الماضي، "هز ذلك الثقة القليلة المتبقية في السوق".
وقالت ميشيل لام، الخبيرة الاقتصادية في بنك سوسيتيه جنرال: "لم تعد الأسر الصينية تنظر إلى الإسكان باعتباره استثماراً آمناً". وقالت إن المطورين الذين يديرهم القطاع الخاص يمثلون حاليا ثلث إجمالي مبيعات المساكن في الصين.
في عام 2022، أدى تخلف إيفرغراند عن السداد إلى سلسلة من ردود الفعل في سوق الإسكان التي هوت بالعشرات من المطورين الآخرين، بما في ذلك "سوناك تشاينا"، واحدة من أكبر ثلاث شركات في القطاع الخاص.
وانسحب المستثمرون والبنوك، وبدأت أزمة الثقة تنتشر في جميع أنحاء السوق. في وقت مبكر من العام، كانت كانتري غاردن واحدة من عدد صغير من شركات العقارات التي كانت لا تزال قادرة على بيع الديون بالدولار الأميركي. وقالت إن مركزها المالي قوي، وأعربت عن ثقتها في قدرتها على الصمود في وجه الانكماش.
ومع تفاقم الركود العقاري في البلاد، أعطت السلطات الصينية في منتصف العام الماضي دفعة لـ كانتري غاردن وعدد قليل من المطورين الآخرين، الذين يديرهم القطاع الخاص من خلال مساعدتهم في تأمين التمويل ودعم مبيعات سنداتهم المحلية. وبحلول الخريف، تحول المستثمرون إلى الاتجاه الهبوطي مرة أخرى، وانخفضت سندات كانتري غاردن إلى مستويات متعثرة للغاية.
ثم بدأت كانتري غاردن ووحداتها في التخلص من الأصول لجمع الأموال، بما في ذلك بيع أسهم في مركز تجاري في مدينة غوانغتشو إلى سلسلة مطاعم مشهورة بأطباق السمك المخلل، وبيع حصتها في مدينة الألعاب الآسيوية الشهيرة في غوانغتشو، وهو مجمع سكني شهير بني لدورة الألعاب الآسيوية 2010، إلى مطور مملوك للدولة.
وفي أواخر عام 2022، توصلت الصين إلى خطة جديدة مكونة من 16 مؤشر لإنعاش سوق الإسكان. وتعهدت البنوك المملوكة للدولة بتوفير ائتمان وافر لمجموعة من "المطورين النموذجيين"، بما في ذلك كانتري غاردن. وقام المستثمرون برفع أسعار السندات والأسهم، مما مكن المطور من جمع الأموال مرة أخرى في هونغ كونغ.
كما أدت إعادة فتح البلاد إلى زيادة مبيعات المساكن على مستوى البلاد، وارتفعت الأسعار لبضعة أشهر في وقت سابق من هذا العام، مما جعل المديرين التنفيذيين لشركة كانتري غاردن متفائلين بأن الأسوأ قد انتهى.
وفي نيسان (أبريل)، قالت يانغ هويان، رئيسة كانتري غاردن، في التقرير السنوي للمطور إنها شعرت "بعبء المسؤولية" لتوجيه الشركة من خلال التحول في سوق العقارات من مرحلة النمو السريع إلى فترة الاستقرار.
واستأنف المطور شراء الأراضي في المزادات العامة، مما يشير إلى الثقة في أن أسوأ فترات الانكماش الاقتصادي قد انتهت.
ولكن اتضح فيما بعد أن التوقيت كان سيئاً، وبدأت مبيعات المنازل في الانخفاض مرة أخرى في نفس الشهر، واستمرت في الانخفاض، وتخلص المستثمرون من أسهم الشركة وسنداتها.
وفي الشهر الماضي، أخبرت الشركة المستثمرين أن هناك حالة من عدم اليقين بشأن قدرتها على الاستمرار، وأضافت إنها لن تستسلم. وقالت أيضاً إن أولويتها هي استكمال وتسليم المنازل التي باعتها مسبقاً. ويمكن أن يساعد ذلك في تحرير الأموال النقدية العالقة حالياً في حسابات الضمان، مما يتيح استخدام الأموال لسداد الديون.
وفي الوقت نفسه، في منتصف أغسطس/آب، تقدمت تشاينا إيفرغراند بطلب لإشهار إفلاسها بموجب الفصل الخامس عشر في نيويورك، لتقترب من خط النهاية لواحدة من أكبر عمليات إعادة هيكلة الديون وأكثرها تعقيداً في العالم. واستأنفت أسهمها التداول يوم 28 أغسطس بعد تعليقها لمدة 19 شهراً، وهوت بنسبة 79% في ذلك اليوم.
وسهلت السلطات الصينية مؤخراً على الناس شراء المنازل في محاولة أخرى لتعزيز المبيعات، وقامت بتوسيع فئة مشتري المنازل لأول مرة، وهي الفئة التي تأتي مع امتيازات وإعانات إضافية، وخفضوا نسب الدفعة الأولى على مشتريات الناس للمنزل الأول والثاني.
وأدى ذلك إلى عودة مشتري المنازل المحتملين إلى صالات عرض العقارات في بكين وشانغهاي وغيرها من المدن الكبرى. وقال تينغ لو الخبير الاقتصادي في نومورا: "في نهاية هذه الدورة، ستستقر المبيعات في المدن الكبرى بل وستنتعش، لكن السيناريو الأفضل للعديد من المدن الصغيرة والمتوسطة الحجم هو ألا تتدهور مبيعاتها العقارية أكثر".
وقال ياو يو، مؤسس شركة YY Rating، وهي شركة أبحاث ائتمانية صينية، إنه حتى لو تجنبت كانتري غاردن التخلف عن السداد، فسيتعين تقليص حجمها بشكل كبير، وقال إن المزيد من الانخفاض في المبيعات هو أمر لا مفر منه. وأضاف: "لقد انتهى عصر شركات التطوير العملاقة، التي يديرها القطاع الخاص في الصين".