فلوريدا تفرض رسوماً باهظة على أصحاب الشقق السكنية

تتزايد معاناة مالكي الشقق السكنية في فلوريدا، الذين يعانون من زيادة تكاليف التأمين، بسبب الرسوم الشهرية المرتفعة التي نصت عليها لوائح الولاية الجديدة المتعلقة بعمليات التفتيش الهيكلية والأموال الاحتياطية.

في مايو، وقع الحاكم، رون ديسانتيس، على القانون ردًا على حادث الانهيار المأساوي لأبراج "تشامبلين تاوزر ساوث" بسيرفسايد في ولاية فلوريدا في 2021، الذي أسفر عن مقتل 98 شخصًا.

يلزم القانون الجديد بإجراء عمليات تفتيش هيكلية جديدة لمعظم المباني السكنية التي يزيد عمرها على 30 عامًا، أو 25 عامًا إذا كانت على بعد 3 أميال من الساحل.

يتوجب تسليم تقارير عمليات التفتيش لأصحاب الشقق والجمعيات السكنية والبلديات المحلية، وإذا كشفت عن مشاكل هيكلية كبيرة، تُحدد وكالات إنفاذ القانون المحلية وجمعيات الشقق السكنية كيفية المضي قدمًا مع اضطرار سكان الشقق لدفع الفاتورة.

مخصصات ضخمة

وفي حال عدم الحاجة لإصلاحات هيكلية فورية، يضم مشروع القانون بنودا رئيسية أخرى تتضمن تجنيب مخصصات كبيرة قد تتحول لمشكلة مالية كبيرة لعدد من مالكي الشقق.

تقول سوزان هولاندر، محامية العقارات والأستاذة في كلية هولو للعقارات بجامعة فلوريدا الدولية إن تنازل الجمعيات عن احتياطياتها يتزايد عامًا بعد عام. لقد أجّل المالكون في "تشامبلين تاورز ساوث" دفع تكاليف الإصلاحات جزئيًا بسبب تنازع المالكين حول مسؤولية دفعها.

ولكن بموجب القانون الجديد، لم يعد بإمكان الشقق التنازل عن المخصصات لبناء احتياطيات ضرورية للسلامة الهيكلية، ويتعين على العديد من جمعيات الشقق السكنية تعويض الاحتياطيات التي تم التنازل عنها في السنوات السابقة، وتوفير احتياطيات جديدة لم تكن مطلوبة من قبل لبعض المشاكل الهيكلية.

يزيد عمر نحو ثلثي المباني بمنطقة ميامي على 30 عامًا. يحتمل أن يجتاز الكثير منها فحصًا بصريًا لن يكون مكلفًا للغاية.

أعمال الصيانة

يقول مايكل ليو، مدير إدارة "ميامي-ديد" للإسكان العام وتنمية المجتمع: "إذا كانت المباني تقوم بأعمال الصيانة المنتظمة، فلن تكون هناك مشكلة".

لكن المباني التي أجلت صيانتها لعقود قد لا تجتاز الفحص البصري وتصبح هناك حاجة في هذه الحالة لإجراء فحص أكثر شمولاً. يمنح القانون الجديد أيضًا الحكومات المحلية سلطات معاقبة الجمعيات السكنية التي لا تنفذ الإصلاحات المطلوبة.

قالت هولاندر إن استعادة الاحتياطيات على النحو المطلوب بموجب القانون الجديد قد يتسبب في مشكلة للسكان، وخاصة أصحاب الدخل الثابت. وأضافت: "يصعّب هذا القانون الأمور على المتقاعدين".

تتدافع الوحدات السكنية للامتثال إلى اللوائح الجديدة بينما تتضاعف فيه معدلات التأمين وأسعار الفائدة المرتفعة ما يزيد حالة انعدام الثقة في السوق.

شهد سوق الشقق السكنية بمنطقة ميامي زخماً في بدايات هذا العام.

انخفاض الأسعار

يتوقع محامو العقارات ومديرو المشاريع والمطورون انخفاض الأسعار العام المقبل بسبب معاناة أصحاب الشقق مع زيادة تكاليف الملكية، وقد بدأت هذه الآثار في بعض الأسواق الفرعية، بما فيها "ميامي بيتش" و"سيرفسايد"، موقع انهيار المبنى.

لا تتوفر إحصاءات عن عدد المباني التي لا تفي بمتطلبات الاحتياطيات الجديدة. لكن شركات العقارات تتوقع أن يبلغ آلاف العقارات.

قال غريغ ماين بيلي، المدير التنفيذي لقسم التطوير العقاري في "كوليرز"، والمتخصص في إدارة المشاريع: "عدد المباني على الشاطئ أو بعيداً عنه التي ستتأثر بالقانون كبير للغاية. وسوف يضع الناس في موقف صعب حقًا".

نزوح جماعي

تحتاج إحدى الوحدات السكنية في نطاق عمل بيلي 125 ألف دولار في المتوسط للتعامل مع المشاكل الهيكلية، إذ يحتاج المبنى، المكون من 500 وحدة سكنية لقرض كبير من السوق المفتوحة للمساعدة في التجديدات. وهناك مبنى آخر يضم وحدات سكنية يبلغ سعرها نحو 400 ألف دولار للوحدة تحتاج الواحدة منها 150 ألف دولار للامتثال للوائح الجديدة، ويتطلب ذلك المبنى من السكان تدبير أمورهم بأنفسهم والحصول على قروض فردية.

وقال بيلي: "يفهم القليل من مجالس إدارات المباني التي تضم وحدات سكنية تأثير القانون الجديد خلال الأربعة وعشرين شهرًا القادمة، وسوف نشهد نزوحًا جماعيًا لسكانها، وتأثيرات قوية على الأسعار."

تلقت سوزان ستونبيلي، التي تعيش من دخل ثابت مع ابنتها (21 عامًا) بمجمع "بريكل بليس" السكني إخطاراً بمبلغ 34776 دولارًا قيمة تجديد حمام السباحة والسقف وموقف السيارات وبعض المواد الهيكلية الأخرى للمبنى، ما يعني إضافة 414 دولارًا شهريًا على مدار السنوات السبع المقبلة، بالإضافة إلى 853 دولارًا تدفعها رسوم صيانة شهرية.

قالت ستونبيلي، التي ألغت تأمينها لأنها لا تستطيع تحمل تكاليفه: "يستحيل الاحتفاظ بمنزلنا".

نفاد الاحتياطي

وقد أُبلغت ستونبلي ومقيمون آخرون، في اجتماع عُقد مؤخرًا، أن الاحتياطيات قد نفدت تمامًا، ولم يتحدد بعد المبلغ الذي يتعين عليها دفعه مع باقي السكان لتمويل احتياطاتهم بالكامل بحلول نهاية 2024.

لتقديم القليل من المساعدة، خصصت مقاطعة "ميامي ديد" حوالي 9 ملايين دولار لمنح قروض بدون فائدة لأصحاب الشقق الذين يكسبون أقل من 140% من متوسط الدخل بالمنطقة، وقد تلقت المقاطعة حتى الآن حوالي 50 طلبا فقط بينما تعمل على نشر البرنامج.

قال ليو، الذي ساعد في وضع البرنامج: "لا نعرف حقًا عدد المباني التي سوف تتأثر على نحو يضع أعباء مفرطة على مالكي الوحدات السكنية، وآمل أن يشمل ذلك بعض الحالات فقط".

المصدر: وول ستريت جورنال