ضربة لسوق العقارات.. عمالقة التكنولوجيا يتخلون عن "معاقلهم"

تعمل شركات التكنولوجيا الكبرى، على تقليص مساحات العمل المكتبية في المدن الساحلية الكبرى في الولايات المتحدة، ما سينعكس بشكل سلبي على بعض الملاك ويؤدي لخسائر فادحة.

يمثل هذا التحول انعكاساً حاداً بعد سنوات، عندما كانت شركات مثل "أمازون" و"فيسبوك" التابعة لشركة "ميتا بلاتفورمز" إضافة لـ"ألفابت" الشركة الأم لـ"غوغل"، تعزز مساحة مكاتبها بإضافة ملايين الأقدام المربعة.

واستمر توسع هذه الشركات، حتى بعد تفشي الوباء وتوجه العديد من الموظفين للعمل عن بعد. وكانت شركات التكنولوجيا هي المستأجر المهيمن في مدن الساحل الغربي، مثل سياتل وسان فرانسيسكو، وبحلول عام 2021، أصبحت هذه الشركات أكبر مستخدم للمساحات المكتبية في مانهاتن.

الآن، تسمح شركات التكنولوجيا الكبرى بانتهاء عقود الإيجار دون تجديد أو تتطلع إلى تفريغ بعض مكاتبها. وتوقفت أمازون عن تجديد بعض عقود إيجار المكاتب، وأوقفت العام الماضي أعمال البناء في مقرها الثاني في شمال فيرجينيا. وأدرجت غوغل مساحات مكتبية في وادي السيليكون للإيجار من الباطن، وفقاً لشركة البيانات "كوستار" (CoStar). وقامت شركة ميتا أيضاً بالتخلي عن بعض المساحات المكتبية، وتقوم بتأجيرها بشكل أقل مما كانت عليه في وقت مبكر من الوباء.

وقالت "سيلزفورس"، شركة البرمجيات القائمة على السحابة، إنها استأجرت أو امتلكت حوالي 900 ألف قدم مربع من المساحات المكتبية في سان فرانسيسكو اعتباراً من يناير، وهذا بالكاد نصف المساحة المكتبية، التي أبلغت عنها في تلك المدينة قبل عام.

يواجه عمالقة التكنولوجيا الذين يتطلعون إلى تفريغ جزء من أماكن عملهم، الكثير من المنافسة. زادت مساحات العمل المكتبية المدرجة للتأجير من الباطن في 30 مدينة تضم الكثير من مستأجري التكنولوجيا إلى أعلى المستويات، خلال عقد من الزمن على الأقل، وفقاً لشركة الوساطة "سي بي آر إي" (CBRE). وانخفضت مساحة المكاتب المخصصة للإيجار من الباطن البالغة 168.4 مليون قدم مربع في الربع الأول بشكل طفيف عن ذروة الربع الرابع من عام 2023 ولكنها ارتفعت بمقدار ثلاثة أضعاف تقريباً عن أوائل عام 2019.

حتى شركات التكنولوجيا التي تقوم بتجديد أو إضافة مساحة، تريد أقل مما كانت عليه من قبل. وقالت "سي بي آر إي" إن حجم المساحات المكتبية الجديدة التي تستأجرها شركات التكنولوجيا انخفض بمقدار النصف تقريباً في الربع الأخير من العام الماضي مقارنة بعام 2019.

الشهية تتراجع

كانت شهية التكنولوجيا النهمة للمكاتب والعقارات التجارية الأخرى بمثابة نعمة اقتصادية للمدن. وعادة ما جلبت مساحة العمل الجديدة تدفقاً من الموظفين ذوي الأجور الجيدة، وعززت إيرادات ضريبة الأملاك في المدن، وترجمت إلى المزيد من الأعمال، بالنسبة لتجار التجزئة المحليين وأصحاب المتاجر.

والآن يمثل تراجع الشهية ضربة للمدن، في وقت يصعب فيه العثور على مستأجرين كبار آخرين. بالنسبة لأصحاب العقارات الذين يعانون بالفعل، من ارتفاع أسعار الفائدة وانخفاض الطلب من الشركات المالية ومكاتب المحاماة والمستأجرين الآخرين، فإن تراجع التكنولوجيا مؤلم.

وفي بعض الحالات، يمكن أن يؤدي تراجع الطلب إلى انخفاض قيمة العقارات. فعلى سبيل المثال 1800 Ninth Avenue، وهو مبنى مكاتب مكون من 15 طابقاً في سياتل. ساعدت مدفوعات الإيجار من أمازون على زيادة قيمة المبنى إلى ثلاثة أضعاف تقريباً في العقد الذي تلا الأزمة المالية 2008-2009.

وفي عام 2013، انتقلت أمازون إلى حوالي ثلثي المبنى. وفي نهاية ذلك العام، تم بيع المبنى بمبلغ 150 مليون دولار، أي ما يقرب من ضعف المبلغ الذي تم بيعه به قبل عامين فقط وهو 77 مليون دولار.

استمر سعره في الارتفاع حيث أدى الطلب القوي من شركات التكنولوجيا، وانخفاض أسعار الفائدة، إلى جذب شركات الاستثمار الكبرى إلى سوق العقارات التجارية في سياتل. وفي عام 2019، اشترت جيه بي مورغان لإدارة الأصول، المبنى مقابل 206 ملايين دولار.

ينتهي عقد إيجار أمازون هذا العام، والمبنى اليوم معروض للبيع. ومن المتوقع أن يتم بيعه بحوالي ربع سعره في عام 2019، وفقاً لتقديرات خبراء عقاريين.

وقالت متحدثة باسم أمازون في بيان: "نحن نقوم باستمرار بتقييم محفظتنا العقارية بناءً على الاحتياجات الديناميكية والمتنوعة لأعمال أمازون، من خلال النظر في الاتجاهات المتعلقة بكيفية استخدام الموظفين لمكاتبنا".

عندما قلب الوباء سوق المكاتب في الولايات المتحدة رأساً على عقب، كانت شركات التكنولوجيا الكبرى في البداية نقطة مضيئة. واستمرت في إضافة المساحة، مراهنة على أنها ستحتاج إليها في نهاية المطاف، حيث قامت بتعيين المزيد من الأشخاص، مع عودة الموظفين تدريجياً إلى المكتب.

يقول بروكس هوف، المدير في شركة الوساطة المالية أفيسون يونغ: "كانت شركات التكنولوجيا الكبرى مرنة للغاية".

تغير ذلك في عام 2022. إذ استمر العمل عن بعد في الانتشار، وقامت بعض شركات التكنولوجيا الكبرى بتسريح العاملين، ما يعني أنها بحاجة إلى مساحة أقل مما كانت تعتقد، حسبما قال كولين ياسوكوشيش، المدير التنفيذي في مركز "تك إنسايتس" (Tech Insights) التابع لـ "سي بي آر إي".

وانخفض معدل الإيجارات من قبل شركات التكنولوجيا، بنحو النصف بين الربع الثالث من عام 2021 والربع الثالث من عام 2022، وفقا لـ "سي بي آر إي".

ومنذ ذلك الحين، قامت الشركات المرتبطة بأعمال الذكاء الاصطناعي المزدهرة، بتأجير مساحات أكبر في سان فرانسيسكو ومدن أخرى، لكن هذا لم يكن كافياً لتعزيز سوق المكاتب بشكل ملموس، حيث بلغ معدل الوظائف الشاغرة للمكاتب في سان فرانسيسكو مستوى قياسياً، ووصل 36.7% في الربع الأول، وفقًا لشركة "سي بي آر إي"، ارتفاعاً من 3.6% فقط في أوائل عام 2019.