كيف تسببت أمازون في رفع مؤقت لأسعار المنازل بولاية أميركية؟
أدى إعلان شركة أمازون بأنها تعتزم بناء مقر ثان لها في شمال فيرجينيا، إلى تعزيز أسعار المنازل ومبيعاتها ولو على نحو مؤقت، وفقاً لتقرير جديد.
ويستند هذا الاكتشاف إلى تحليل قامت به شركة Bright MLS، وهي شركة قاعدة بيانات عقارية في تقريرها، الذي جاء بعنوان "خمس سنوات لاحقاً: تأثير شركة أمازون على سوق الإسكان المحلي"، وقامت شركة Bright MLS بتحليل العمليات البيعية المغلقة واتجاهات الأسعار ووصف العقارات المعروضة للبيع في منطقة واشنطن الكبرى خلال فترة 18 شهراً.
ووجد الباحثون أنه بعد إعلان شركة أمازون بناء مقرها الرئيسي الثاني في أرلينغتون في نوفمبر 2018، ارتفعت أسعار المنازل بشكل أسرع وتم بيع البيوت بكل أسرع في أرلينغتون مقارنة بالمناطق المجاورة.
وقالت ليزا ستيرتيفانت الخبيرة الاقتصادية الرئيسية في Bright MLS لـماركت واتش، إن الإعلان نفسه أحدث ذروة في قيم العقارات.
وأجاب تقرير Bright MLS على بعض الأسئلة التي نشأت في السوق عندما اختارت شركة أمازون أرلينغتون لمقرها الرئيسي الثاني، وحينها أثارت الأخبار توقعات بأن أسعار العقارات سترتفع نتيجة لوجود العملاق التكنولوجي، خاصة مع إعلان أمازون أنها ستخلق في النهاية 25 ألف وظيفة براتب متوسط قدره 150 ألف دولار سنوياً، ويظهر التقرير أن لديها تأثيرا على العقارات المحلية ولكن ليس بالضرورة أن يكون هذا التأثير دائماً.
وفقًا للتقرير: "تسبب إعلان شركة أمازون بتأثير مؤقت على سوق الإسكان وقدمت دفعة لأسعار المنازل".
وارتفعت أسعار منازل العائلات الفردية بمتوسط 17% في سوق "ناشيونال لاندينغ" بين الربع الأخير من عام 2018 عندما تم الإعلان عن مقر الثاني والربع الأول من عام 2020، وفقًا لـ Bright MLS.
ومع ذلك، كانت أسعار المنازل مرتفعة بنسبة 10% على مستوى خلال نفس الفترة الزمنية.
ورغم أن التأثير كان واضحًا قبل جائحة كوفيد-19، إلا أن دور الأسواق العقارية في ولاية فيرجينيا - وفي كل مكان آخر - تغيرت بسرعة بسبب الجائحة. استغل العديد من الأشخاص خلال الجائحة فوائد الفائدة المنخفضة للغاية لشراء المنازل، مما زاد من الطلب على العقارات.
ووفقًا لـ ستيرتيفانت، عادت السوق لتكون مدفوعة بأساسيات الطلب والعرض، وتلاشى تأثير أمازون.
وعلى الرغم من ذلك، كان التأثير واضحًا قبل الجائحة، حيث بدأ وكلاء العقارات في استخدام HQ2 كـ "أداة تسويق"، مع العلم أن اثنين من كل خمس منازل فردية تم عرضها في 2019 في المنطقة التي تضم HQ2.
وعلى الرغم من أنها لا تستبعد استثمارات المستثمرين الصغار والعقاريين، لفتت ستيرتيفانت إلى أن هناك أدلة غير كافية تظهر أن المستثمرين ذوي الحجم الكبير قد تدخلوا واشتروا عددًا كبيرًا من المنازل بعد إعلان أمازون.
وعندما تم الإعلان عن قدوم أمازون إلى شمال فيرجينيا للمرة الأولى، كان هناك قلق بشأن ما إذا كانت السوق ستشهد تدفقًا من موظفي أمازون، حيث سيحصل بعضهم على أجور تتجاوز ستة أرقام، وقد يكون ذلك عائقًا أمام المشترين المحليين ذوي الدخل المحدود.
وقتها، تم توجيه انتقادات حادة ضد الشركة من قبل المدافعين عن الإسكان المعقول، الذين كانوا يشعرون بقلق بشأن أن المشروع سيفاقم من صعوبة العثور على منازل للسكن للسكان الحاليين.
كانت أمازون قد قالت إن المبنى الثاني لها سيؤدي إلى خلق 25,000 وظيفة خلال العقد القادم، وآلاف أخرى غير مباشرة عبر منطقة واشنطن الكبرى.
وفقًا لـ ستيرتيفانت: "كان القلق هو أن هؤلاء الأشخاص سيدفعون أسعاراً وإيجارات أعلى بسبب رواتبهم الأعلى. والحقيقة هي أنه على الرغم من توقع توظيف 25,000 موظف جديد، فإن هناك 8,000 موظف فقط قد تم توظيفهم حتى الآن، وبسبب العمل عن بُعد، لا يزال هناك عدد قليل نسبيًا في المكتب يوميًا".
تغير نطاق المقر الثاني منذ إعلان أمازون لأول مرة لأول مرة. أعلنت الشركة في مارس من هذا العام أنها ألغت بناء بعض المباني في HQ2 كجزء من جهد أوسع لتباطؤ وتيرة نموها. وقامت أيضًا بتقليل الآلاف من الوظائف في بداية العام لتقليل التكاليف.
بالإضافة إلى ذلك، مع تدهور إمكانية الإسكان إلى أدنى مستوى منذ عام 1984، يواجه المشترون مشكلات أساسية فيما يتعلق بالعرض المنخفض وتكاليف الاقتراض العالية، مع ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى أعلى مستوى في 23 عامًا.
الختام هو أنه في حين شعرت أرلينغتون بتأثير "أمازون" من إعلان HQ2، إلا أن الشركة التكنولوجية لم تكن في نهاية المطاف مسؤولة عن الارتفاع الحاد في أسعار المنازل في السنوات الخمس الماضية.
ووفقًا لـ ستيرتيفانت: "كانت هناك مخاوف من أن أمازون ستجعل أرلينغتون والمناطق المحيطة بها غير معقولة. ولكن هذه الأسواق [المجاورة] كانت [غالية] بالفعل قبل أمازون.
وأضافت: "وهكذا، على الرغم من أن الإعلان كان له تأثير قصير المدى، إلا أنه بالتأكيد ليس السبب في أن أسعار المنازل مكلفة كما هي في الولاية".