تضاعفت الضغوط على العقارات التجارية الأميركية مؤخرا على وقع الارتفاع المطرد في معدلات الفائدة، والأزمة المصرفية الأخيرة التي قلصت الائتمان، فضلا عن تزايد تبني العمل عن بعد.
صحيفة "فايننشال تايمز" ضربت مثالا بأحد الأبراج العالية القديمة في مانهاتن الذي جرى تحديثه مؤخرا حيث باعت شركة Silverstein Properties المبنى قبل ثلاثة أشهر مقابل 105 ملايين دولار.
وأشارت إلى أنه من حيث السعر لكل قدم مربع، كان هذا أقل من ثمن قطعة أرض عبر الشارع في عام 2015.
ومنذ مارس 2022 رفع مجلس الاحتياط الاتحادي أسعار الفائدة الرئيسية بمقدار 5 نقاط مئوية لكبح جماح التضخم الذي وصل إلى أعلى مستوياته منذ أكثر من 4 عقود.
في الوقت نفسه، كانت دورة زيادة أسعار الفائدة الأميركية واحدة من أسرع وأشد جولات زيادة الأسعار في تاريخ مجلس الاحتياط الاتحادي.
الأسعار تتراجع
ونقلت عن ويل سيلفرمان، العضو المنتدب في Eastdil Secured، وهو بنك استثمار عقاري قوله: "في نيويورك، تباع المباني بأقل من قيمة الأرض التي تقع عليها. إننا نشهد أسعارًا أقل مما كانت عليه منذ 20 عامًا".
وأشار إلى أن "ارتفاع أسعار الفائدة بشكل حاد، والأزمة المصرفية الإقليمية التي قلصت الائتمان والاتجاه نحو العمل عن بعد، كلها تعيث فسادا. لقد تحملت مباني المكاتب القديمة العبء الأكبر من الانكماش، لكن الفئات العقارية الأخرى لم تسلم من ذلك".
ولفت إلى أن "النتائج واضحة في تصاعد التوتر في جميع أنحاء البلاد، من مطوري نيويورك الذين يعيدون مباني المكاتب القديمة إلى المقرضين، وإلى حبس الرهن العقاري في المجمعات السكنية المثقلة بالديون في هيوستن، والتخلف عن السداد في الفنادق ومراكز التسوق في سان فرانسيسكو. كما بدأت البنوك، التي تخضع للمراقبة من قبل المنظمين والمستثمرين، في التخلص من قروض العقارات المسددة بخسارة".
إعصار يهبط إلى اليابسة
من جانبه، شبه سكوت ريشلر، رئيس RXR ، أحد أكبر المطورين في نيويورك، الوضع بإعصار يهبط إلى اليابسة: "لست متأكدًا من أن الناس قد تقبلوا المدة التي ستحوم فيها العاصفة ومقدار الضرر الذي ستحدثه، بالنسبة للعقارات متعددة العائلات والعقارات التجارية الأخرى، أعتقد أن الأسواق تقلل من شدتها المحتملة."
بدوره، قال كريج دايتلزويج، الرئيس التنفيذي لماركس ريالتي، إنه كان يسمع عن إعادة "مبان جديدة كل يوم" إلى المقرضين. "إنها البداية، لكن يبدو أن كل فئة من فئات الأصول معرضة للخطر مع أسعار الفائدة الجديدة هذه والأسواق الائتمانية الضيقة للغاية".
وانتعش مطورو العقارات والمستثمرون خلال حقبة أسعار الفائدة المنخفضة التي أعقبت الأزمة المالية العالمية لعام 2008. إلا أنه عندما جاءت جائحة كورونا، عانوا بعد ذلك من فترة طويلة من التساهل التي أظهرها المقرضون.
76 مليار دولار خسارة
الآن، يقدر وسطاء أن مباني المكاتب في نيويورك - أكبر سوق للمكاتب في العالم - قد خسرت 76 مليار دولار في القيمة من أحدث أسعار مبيعاتها.
ويتمتع المقرضون بقدر أقل من المرونة في الحفاظ على العقارات المتعثرة حتى تتحسن الظروف، على عكس الركود الذي أعقب أزمة عام 2008، فقد أدى ارتفاع أسعار الفائدة إلى تقليص المباني ذات الدخل غير الكافي لتغطية مدفوعات القروض. ووفق أحد المستثمرين "نحن بالتأكيد في أزمة ائتمانية للمكاتب".
فيما قدر أحد السماسرة أن نسبة 10 في المائة فقط من المباني المكتبية في نيويورك لم تكن في مأزق - سواء من حيث مستوى الدين أو الإشغال، مضيفا: "أعتقد أننا على الحافة الأمامية للمبيعات القسرية".
