اتجهت أسعار العقارات العالمية نحو الارتفاع منذ عشرين عاماً في جميع الدول الغربية تقريباً. لكن مختصين أكدوا لـ "إرم الاقتصادية" أن قواعد اللعبة تغيرت بعد ارتفاع الفوائد أصبحت أسعار العقارات تنخفض بشكل عام.
وفي هذا السياق، اعتبر المسؤول في شركة فور دايركشن العقارية يوسف حمودين أنه في العديد من البلدان، ومن بينها ألمانيا وفرنسا وكندا، دعت الحركات السياسية والجمعيات، إلى اتخاذ تدابير للحد من ارتفاع الأسعار أثناء العقدين الماضيين بالتزامن مع تراجع الفائدة.
وأشار إلى أن أنه لطالما كان السوق العقاري حساساً لتطورات أسعار الفائدة، وأن الفوائد المنخفضة تاريخياً أدت إلى تسريع ارتفاع أسعار المساكن والمكاتب والمراكز اللوجستية. كما تسهّل الائتمان وتحسن العائد النسبي للعقارات. وأدى انخفاض العائد على السندات إلى تحوَل المستثمرين إلى الأسهم والعقارات.
لكن حمودين أكد أن عودة التضخم أدّت إلى وضع حد لدورة أسعار الفائدة المنخفضة وأن هدف البنوك المركزية هو تهدئة الاقتصاد عن طريق تقليل الائتمان. واعتبر أنه من الطبيعي ان يكون السوق العقاري أول من يشعر بآثار ارتفاع الأسعار، حيث يتم تمويل عدد كبير من المعاملات عن طريق الاقتراض.
وذكر أن في الولايات المتحدة، حيث ارتفاع أسعار الفائدة كبير، خسرت القوة الشرائية للمقترضين 33% في عام واحد.
ومن جهته، اعتبر المسؤول في تريزل محمد جافيد أن البنوك التي يتعين عليها إعادة تمويل نفسها بتكلفة متزايدة، تصبح أكثر انتقائية في تخصيص القروض.
وأضاف أنه إذا كانت قيمة القرض، تحتل الأولوية طيلة السنوات الماضية، بدلا من النوعية، فإن العكس هو الصحيح الآن.
وقال حمودين إنه خلال العقدين الماضيين تضاعف متوسط أسعار العقارات في منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية، وهذه الزيادة هي نتيجة البحث عن العائد من قبل المستثمرين الذين تخلوا عن السندات، وعن عدم المساواة بين العرض والطلب. شجعت أنظمة البناء الصارمة بشكل متزايد وتمركز الأنشطة الاقتصادية في المدن الكبيرة هذا الاتجاه التصاعدي. كما تميز سوق العقارات السكنية بنزوح السكان نحو السواحل.
وفي السياق نفسه، أكد المختص العقاري بول كولنز إنه حين تسببت أزمة الرهن العقاري في 2009 في انخفاض كبير في الأسعار في بعض البلدان، ولا سيما في الولايات المتحدة وإسبانيا، كان لهذه الأزمة آثار مؤقتة، حيث انتعش السوق بسرعة إلى حد ما. وعادت أسعار المساكن في فلوريدا في عام 2021، إلى مستواها الذي كانت عليه قبل عام في 2007.
وأوضح أن أزمة كوفيد، بدلا عن تهدئة السوق، أدّت إلى حركة قوية في ارتفاع قيمة العقارات. وفي جميع البلدان الغربية، يطمح عدد متزايد من الأسر إلى مساكن أكبر، قريبة من البحر أو في وسط المدن الكبيرة مع حديقة صغيرة، إن أمكن.
واستنادا إلى صحيفة الإيكونوميست، من عام 2019 إلى 2022، ارتفعت الأسعار بنسبة 45% في الولايات المتحدة، و42% في كندا، و40% في هولندا، و27% في أستراليا، و38% في نيوزيلندا، و32% في السويد، و28% في ألمانيا، و17% في فرنسا .
وأضاف كولنز أنه في تسعة بلدان من منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية، ارتفعت ديون الأسر بشكل حاد. ومع ذلك، فإن الأوضاع اختلفت من بلد إلى آخر. ففي عام 2021، مثلت الرهون العقارية 241% من دخل الأسرة المتاح في الدنمارك، و222% في هولندا، و203% في السويد، و124% في فرنسا، و102% في ألماني، و101% في الولايات المتحدة.
وأكد كولنز أن العديد من الدول التي تستخدم الرهون العقارية بأسعار متغيرة يمكن أن تواجه بعض التوترات. ففي حين أن الولايات المتحدة قد تحوطت ضد هذا الخطر، حيث أصبحت المعدلات المتغيرة نادرة، لم يكن هذا هو الحال في أستراليا ونيوزيلندا والمملكة المتحدة. وخوفا من حدوث أزمة عقارية جديدة، تفكر بعض الدول مثل إسبانيا في اتخاذ تدابير للحد من مدفوعات الرهن العقاري ما قد يؤدي بالسوق إلى دورة من التراجع الحاد.
وأشار إلى أن في معظم بلدان منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية، أسعار المساكن آخذة في الانخفاض. وأشار إلى أنه في الولايات المتحدة، الانخفاض في أسعار العقارات، حتى ولو كان قليلا، فهو واقع حقيقي. وفي كندا، تم تسجيل انخفاض بنسبة 9% تقريبا في أقل من عام على المنازل. وفي نيوزيلاندا، انخفضت 12%، وكذلك في المملكة المتحدة حيث بدأت الأسعار بالانخفاض.
