اﻷربعاء 28 مايو 2025 م
تشكل العلاقة بين قيمة الأرض وسعر الشقة أحد المحاور الجوهرية في فهم سوق العقارات، حيث تختلف هذه النسبة بشكل كبير من مدينة إلى أخرى ومن نوع عقار إلى آخر. وتعكس هذه الفروقات توازنات العرض والطلب، ومستوى التطوير العمراني، وأولويات الاستثمار العقاري.
في المراكز الحضرية المكتظة مثل «وسط دبي» أو «وسط لندن» و«مارينا باي» في سنغافورة، تميل تكلفة الأرض إلى التوزع على عدد كبير من الشقق ضمن الأبراج السكنية الشاهقة، ما يخفض نسبتها من سعر الوحدة الواحدة. وتُقدّر هذه النسبة عادة بين 25% و35% من إجمالي سعر الشقة، بينما تشكّل تكلفة البناء والتجهيزات الحصة الأكبر. ويرجع ذلك إلى ارتفاع الكثافة السكانية واستغلال الأراضي بأقصى درجاتها من خلال التوسع الرأسي.
بعكس ذلك، تشهد المناطق المخصصة للفلل المستقلة، ارتفاعًا كبيرًا في مساهمة الأرض في القيمة الإجمالية للعقار. فكل وحدة تحظى بقطعة أرض خاصة، ما يعزز الوزن النسبي لقيمة الأرض، لتصل إلى 40% أو حتى 60% في بعض الحالات، خاصة عندما تكون الفلل مطلة على مساحات خضراء أو شواطئ أو تقع في مجتمعات مخدومة جيدًا. وتُعد الفلل، بهذا المعنى، أكثر ارتباطًا بقيمة الأرض من الشقق.
تُحدَّد أسعار الأراضي وفق مزيج من العوامل، أبرزها: الموقع الجغرافي، مستوى البنية التحتية، سهولة الوصول إلى الطرق والمدارس والخدمات، والتنظيمات العمرانية التي تحدد استخدام الأرض. كما أن السياسات الحكومية، ومدى توفر الأراضي الصالحة للتطوير، ومدى تحفيز الاستثمار العقاري، كلها تلعب دورًا مؤثرًا. في المدن العالمية، يبقى التوازن بين الطلب المرتفع والعرض المحدود العامل الأكثر تأثيرًا على سعر الأرض.
تمثل الأرض استثمارًا طويل الأجل يحتفظ بقيمته، خصوصًا في المدن التي تشهد توسعًا عمرانيًا مستمرًا، لكنها في الوقت ذاته تفتقر إلى الدخل الدوري ولا يمكن استغلالها فورًا دون تطوير. أما العقار المبني، فيوفر دخلاً منتظمًا من الإيجارات وفرصًا للربح عند البيع، لكنه يستهلك موارد في الصيانة والإدارة. ومن ثم، فإن المفاضلة بين الاثنين تعتمد على أهداف المستثمر: هل يسعى إلى دخل فوري، أم إلى استثمار طويل الأجل بقيمة مستقرة؟
النسبة بين قيمة الأرض وسعر العقار ليست ثابتة، بل تتشكل بتأثيرات متعددة من نوع العقار وموقعه إلى ديناميكيات السوق المحلية. ففي حين تهيمن تكاليف البناء على الشقق في قلب المدن الكبرى، تفرض الأرض نفسها بقوة في الضواحي والفلل. ويمثل فهم هذه النسبة مفتاحًا مهمًا لتقييم فرص الاستثمار العقاري، سواء أكان في شراء أرض بهدف التطوير، أم في اقتناء عقار جاهز للاستثمار المباشر.
