الاستثمار العقاري في الخليج.. أيهما أكثر جدوى الاستوديوهات أم الشقق؟

تتسارع وتيرة الاستثمار العقاري في مدن الخليج، وعلى رأسها دبي، مع تزايد إقبال المستثمرين المحليين والدوليين على شراء العقارات بهدف التأجير أو إعادة البيع، وبينما تتعدد الخيارات، يبقى السؤال مطروحاً لدى كثير من المستثمرين: هل يُفضل الاستثمار في استوديوهات صغيرة أم في شقق أكبر تضم غرفة أو أكثر؟

تختلف الإجابة بحسب أهداف المستثمر، وموقع العقار، وتوقعات العائد الإيجاري وقيمة إعادة البيع.

الاستوديوهات: عائد مرتفع برأس مال أقل وتوقعات نمو معتدل للأسعار

الاستوديوهات تمثل أحد أكثر الأشكال العقارية جذباً في دبي ومدن خليجية أخرى مثل أبو ظبي والدوحة، خصوصاً للمستثمرين الباحثين عن دخول السوق برأس مال محدود. الأسعار تبدأ من 400 ألف درهم إماراتي في مناطق مثل «قرية جميرا» أو «دبي لاند»، ويمكن أن تصل إلى 750 ألف درهم في مواقع ذات بنية تحتية متطورة.

الطلب على هذا النوع من الوحدات مرتفع، لا سيما من قبل فئة العزاب والموظفين الشباب والوافدين الجدد. هذا الإقبال ينعكس على العائد الإيجاري الذي يتراوح في دبي بين 7% و9% سنوياً، متفوقاً في كثير من الحالات على الشقق الأكبر من حيث النسبة، حتى وإن كانت القيمة المطلقة أقل. كما أن هذه العقارات سهلة التأجير وإعادة البيع، ما يجعلها مثالية للاستثمار القصير أو متوسط الأجل.

أما من حيث توقعات الأسعار، فتشير التقارير إلى نمو محتمل في قيمة الاستوديوهات بنسبة تتراوح بين 3% و5% سنوياً في المناطق النامية، مع احتمالات استقرار في بعض المواقع التي بلغت ذروتها بالفعل.

الشقق الأكبر: استقرار طويل وعائد ثابت مع فرص نمو أعلى في القيمة

على الطرف الآخر، تمثل الشقق الأكبر من غرفة أو أكثر خياراً مفضلاً للمستثمرين الباحثين عن عوائد مستقرة ونمو محتمل في القيمة على المدى الطويل. في مناطق مثل «مرسى دبي» أو «الخليج التجاري»، تتراوح أسعار هذه الشقق بين 850 ألف درهم وحتى 1.5 مليون درهم، ما يعني الحاجة إلى رأس مال أعلى.

لكن هذا الاستثمار يقابله استقرار في الإيجار، إذ يميل المقيمون والعائلات على المدى الطويل إلى تفضيل هذه الوحدات، ما يقلل من نسب الشواغر ويزيد من مدة الإقامة. العائد الإيجاري في هذه الحالة يتراوح غالباً بين 5% و6.5% سنوياً، بحسب الموقع ونوع الوحدة، مع إمكانية تحقيق أرباح أكبر عند إعادة البيع في مشاريع متميزة أو قيد التطوير.

أما على صعيد ارتفاع الأسعار، فتتوقع شركات استشارات عقارية مثل «جيه إل إل» و«فاليوسترات» أن تشهد الشقق الأكبر نمواً سنوياً في القيمة يتراوح بين 5% و8%، لا سيما في المناطق ذات الإطلالات البحرية أو القريبة من محطات المترو والبنية التحتية المتكاملة.

مقارنة بالأرقام بين دبي ومدن خليجية

في دبي، تسجل الاستوديوهات في مناطق مثل «قرية جميرا» و«المدينة العالمية» عوائد سنوية تصل إلى 8.5%، بينما تتراوح عوائد الشقق المكونة من غرفة واحدة في «مرسى دبي» و«وسط المدينة» بين 5% و6%. أما في أبو ظبي، فيبلغ العائد على الاستوديوهات في جزيرة الريم نحو 7.2%، مقابل 5.3% للشقق الأكبر في شاطئ الراحة. وفي الدوحة، تسجل الاستوديوهات في «اللؤلؤة» عائداً يبلغ 6.8%.

هذا التفاوت في العائد لا يعني بالضرورة أن الاستوديو هو الخيار الأفضل دائماً، بل يعتمد الأمر على طبيعة السوق المستهدفة، والقدرة على إدارة العقار، ومعدل الشواغر، والتكاليف الإضافية مثل الصيانة والخدمات.

توصيات للمستثمر العقاري: استوديو لعائد سريع، وشقة أكبر لنمو طويل الأجل

بالنظر إلى متغيرات السوق العقارية في الخليج، يمكن القول إن الاستثمار في الاستوديوهات يناسب المستثمرين الراغبين في تحقيق عائد سريع نسبياً وبأقل قدر من المخاطر، خاصة في المناطق ذات الكثافة السكانية والطلب المرتفع على الإيجار. أما الشقق الأكبر، فهي مناسبة للاستثمار طويل الأجل ولمستثمرين لديهم رأس مال أكبر ويبحثون عن استقرار في العائد ونمو في قيمة الأصل العقاري.

لذلك، يُنصح المستثمرون بإجراء دراسة دقيقة للمنطقة والمستأجرين المستهدفين قبل اتخاذ قرار الشراء، إلى جانب تحليل التكاليف والعوائد بدقة، ومتابعة تطورات السوق بشكل دوري من خلال تقارير المكاتب العقارية والاستشارات المتخصصة.