ومع وصول سعر الدولار في السوق الموازية، خلال الشهر الماضي، لمستويات 70 جنيهاً لكل دولار، اضطرت العديد من شركات التطوير العقاري تأجيل موعد تسليم المشروعات بسبب ارتفاع التكاليف وتأخر فتح الاعتمادات المستندية لشراء مستلزمات البناء، مشيرة إلى تفاقم الديون بعد ارتفاع الفائدة.
ولكن مع عودة انخفاض الدولار في السوق الموازية لمستويات 50 جنيهاً وإعلان تفاصيل صفقة تطوير رأس الحكمة يترقب القطاع انتعاشاً بالفترة المقبلة وانخفاضاً في التكاليف، إلا أن الارتفاع المرتقب لأسعار الفائدة الذي يتراوح بين 200 و300 نقطة قد يفاقم الأزمة.
وأرجع طارق عيد، عضو مجلس إدارة شركة الرياض كاسيل لـ"إرم اقتصادية"، تأثر قدرة المطورين العقاريين في مصر على سداد التزامات تمويل المشاريع سلباً بـ3 عوامل رئيسية.
وأوضح أن العامل الأول يتركز في زيادة تكلفة الاقتراض، مشيراً إلى أن ارتفاع الفوائد يزيد من تكلفة الاقتراض للمطورين العقاريين، وبالتالي يمكن أن يؤدي إلى زيادة تكلفة المشاريع العقارية وتقليل هامش الربح.
وذكر عيد أن العامل الثاني يتمثل في تقليل الطلب على العقارات، حيث إن ارتفاع الفوائد يمكن أن يؤدي إلى تقليل القدرة الشرائية للعملاء المحتملين، ما يؤدي إلى تقليل الطلب على العقارات.
وأشار إلى زيادة مخاطر التمويل، حيث إن الفوائد العالية قد تزيد من مخاطر عدم القدرة على سداد الرهون العقارية، وبالتالي تزيد من خطر الديون والتأخير في المشاريع العقارية.
وذكر عيد 5 سبل لتغلب المطورين على ارتفاع أسعار الفائدة التي تتمثل في تنويع مصادر التمويل وتقليل مدة السداد، موضحاً أنه يمكن للمطورين العقاريين النظر في تنويع مصادر التمويل مثل الاستثمارات الخاصة والشراكات المشتركة، بحيث يمكن تقليل الاعتماد على الاقتراض بفائدة عالية، وتقليل مدة السداد ومدة تنفيذ أقل.
وأشار عضو مجلس إدارة شركة الرياض كاسيل إلى ضرورة التفاوض على شروط الاقتراض، حيث يجب على المطورين العقاريين محاولة التفاوض على شروط الاقتراض مع البنوك والمؤسسات المالية، وذلك للحصول على شروط أكثر مرونة وفائدة أقل.
وأكد أهمية تحسين استراتيجيات التسويق، وذلك من خلال تحسين استراتيجيات التسويق وتقديم عروض مغرية، تمكّن من زيادة الطلب على العقارات وبالتالي زيادة الإيرادات.
ونوه بأهمية مراقبة التكاليف، حيث يجب على المطورين العقاريين ضبط التكاليف وتقليلها قدر الإمكان، من خلال مراقبة النفقات والعمل على زيادة كفاءة العمل.
ولفت إلى البحث عن برامج دعم الحكومة، موضحاً أن بعض الحكومات تقدم برامج وتسهيلات لدعم القطاع العقاري، قد يكون من المفيد البحث عن هذه الفرص لتخفيف الآثار السلبية لارتفاع الفوائد.
وأشار أحد المطورين في مدينة العبور، لـ"إرم اقتصادية"، إلى أن انخفاض قيمة الجنيه دفع الشركة إلى مطالبات بجدولة الديون كما أن شركته اضطرت إلى تأجيل تسليم مشروعاتها لمدة 6 أشهر إضافية بسبب ارتفاع تكاليف البناء.
وفي وقت سابق، أكد الملياردير المصري نجيب ساويرس أحد أقطاب قطاع العقار في السوق المحلية، أن استمرار أزمة الدولار يمثل قنبلة موقوتة في قطاع العقار المصري.
وقال الملياردير المصري، الذي يعد ثالث أغنى رجل في مصر، وفقًا لـ"فوربس" العالمية، على هامش مؤتمر "استثمار الطاقات الكامنة": "وجود سعرين للصرف في مصر يمثل أزمة في سوق الصرف".
ولفت ساويرس إلى أن أزمة الدولار تؤدي إلى اختمار مشكلة ضخمة في سوق العقار المصري نظرًا لصعوبة توفير الدولار.
وأوضح ساويرس أن ارتفاع سعر الدولار الفعلي يؤدي إلى زيادة تكاليف عمليات البناء، وهو الأمر الذي يجب تمريره إلى أسعار الوحدات النهائية وبالتالي ارتفاع الأسعار.
وأشار ساويرس إلى أنه كلما استمرت أزمة الدولار انسحب ذلك على قفزة غير متوقعة في تكاليف البناء وبالتالي ارتفاع الأسعار، وهو الأمر الذي قد يؤدي لصدمات سعرية في السوق.
وتوقع تقرير لبحوث إتش سي للأوراق المالية أن يقوم المطورون بإعادة تسعير الوحدات بعد الخفض المتوقع لقيمة الجنيه، وأن يستمر القطاع في الاستحواذ على جزء من الطلب الاستثماري مثل فئات الأصول الأخرى، تحديداً الدولار والذهب.
وتنتظر إدارة البحوث أن تنخفض تكاليف البناء والمواد الخام بسبب توفر الدولار، ما سيساعد على حماية هوامش أرباح المطورين، مع الأخذ في الاعتبار ارتفاع حجم الاعمال لديهم. ويُعتقد أيضًا أن مشروع رأس الحكمة سيوفر فرصاً استثمارية كبيرة للمطورين الذين يسعون إلى توسيع محفظة مشاريعهم ويؤدي إلى إعادة تقييم محافظ أراضي الساحل الشمالي.
وأشارت إلى أنه من المتوقع رفع أسعار الفائدة بمقدار 200-300 نقطة أساس لاحتواء الموجة التضخمية المتوقعة والحد من الدولرة.