الثلاثاء 15 يوليو 2025 م
أسعار الرهن العقاري الحالية تدفع القطاع للهاوية
قريباً "الإسكان" سيصبح رياحاً معاكسة لنمو الاقتصاد
وسط حالة من الصخب والجدل الدائر بين رئيس الولايات المتحدة ومحافظ الفيدرالي الأميركي جيروم باول، يبدو أن تداعيات التشديد النقدي الطويل الذي انتهجه المركزي الأميركي، ظهرت أثارها في الرهن العقاري ومبيعات المنازل، الأمر الذي دفع كبير الاقتصاديين في «موديز أناليتيكس» إلى إطلاق الإشارة الحمراء.
وبينما يُصدر سوق الإسكان الأميركي إنذاراً خطيراً وقبل إشارات «موديز أناليتيكس»، خفّض بنك «غولدمان ساكس» توقعاته لأسعار المنازل بشكل كبير، إذ يُشكّل معدل الرهن العقاري البالغ 7% عائقاً أمام الاقتصاد، فهل يطلق الفيدرالي الاحتياطي سلسلة من ردود الفعل قبل تفاقم الكارثة؟
كتب مارك زاندي، كبير الاقتصاديين في «موديز أناليتيكس» في منشور على منصة «إكس»: «لقد أطلقتُ تحذيراً باللون الأصفر، بشأن سوق الإسكان في منشورٍ قبل أسبوعين، لكنني أعتقد الآن أن التحذير الأحمر هو الأنسب».
من المتوقع أن تنخفض مبيعات المنازل، وبناء المنازل، وحتى أسعارها، ما لم تنخفض أسعار الرهن العقاري بشكل ملحوظ عن مستواها الحالي الذي يقارب 7% قريباً، وتابع زاندي قائلاً: «ومع ذلك، يبدو هذا مستبعداً» في إشارة إلى تمسك الفيدرلي بالتشديد النقدي.
يعتقد مارك زاندي، كبير الاقتصاديين في «موديز أناليتيكس»، أن إطلاق «الشعلة الحمراء» لسوق الإسكان هو أكثر ملاءمة الآن، بعد أن أطلق زاندي منذ مايزيد على أسبوعين الإشارة الصفراء، مع تدفق البيانات السلبية من مبيعات المنازل الجديدة والقائمة والمبدوءة.
قال زاندي: «مبيعات المنازل في حالة ركود شديد بالفعل، لكن شركات بناء المنازل التي تقدم تخفيضات على أسعار العقارات كانت تدعم المبيعات».
أضاف: «لكنهم يستسلمون، الأمر ببساطة بات مكلفاً للغاية، ومن المؤشرات المهمة أن العديد من شركات البناء تؤجل شراء الأراضي من البنوك الأراضي».
تابع كبير الاقتصاديين في «موديز أناليتيكس»: «ستنخفض قريباً مبيعات المنازل الجديدة، وبدء البناء، وإكمال البناء، سيصاب القطاع بالشلل عما قريب».
أشار زاندي إلى صمود نمو أسعار المنازل بشكل جيد في البداية، لكن هذا أيضًا يتغير، حيث اتجهت الأسعار نحو التذبذب ومن المتوقع أن تنخفض.
هناك المزيد من العروض، نظرًا لظروف العمل ومعدلات الأجور، بات يجب على مالكي المنازل المحاصرين الانتقال، الجميع يستسلم الآن، الأسعار تنخفض ورغم ذلك لا مشتريين حقيقين، بحسب زاندي.
حذّر زاندي من أنه ما لم تنخفض أسعار الرهن العقاري بشكل ملحوظ عن مستواها الحالي الذي يقارب 7%، فستشهد مبيعات المنازل والإنشاءات الجديدة، وحتى أسعار المنازل، انخفاضًا كبيرًا.
كتب كبير الاقتصاديين في «موديز أناليتيكس»: «الإسكان سوف يصبح قريبا بمثابة رياح معاكسة للنمو الاقتصادي الأوسع».
أزمة الإسكان ستضاف إلى القائمة المتزايدة من الأسباب التي تدعو إلى القلق بشأن آفاق النمو الاقتصادي، وهو ما سيظهر على معدلات النمو في وقت لاحق من هذا العام وأوائل العام المقبل».
على مدى السنوات القليلة الماضية، أدى ارتفاع أسعار المنازل وأسعار الفائدة إلى تراجع مبيعات المنازل، مما أدى إلى عزوف العديد من المشترين عن الشراء بسبب ارتفاع التكاليف.
في الوقت نفسه، يفتقر مالكو المنازل الذين يتمتعون بأسعار فائدة منخفضة للغاية على الرهن العقاري إلى الحافز للانتقال، وفقا لكبير الاقتصاديين في «موديز أناليتيكس».
في إشارة إلى أن الأزمة باتت ظاهرة للعيان، دعا بيل بولتي، مدير وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية، أيضًا إلى خفض أسعار الفائدة، حتى أنه ذهب إلى حد انتقاد رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول علنًا قائلا: «موقف باول ألحق ظلما كبيرا بالبلاد».
مع ذلك، لا ترتبط أسعار الرهن العقاري مباشرةً بتغيرات سعر الفائدة القياسي لمجلس الاحتياطي الفيدرالي؛ بل ترتبط بعائد سندات الخزانة الأميركية لعشر سنوات.
اعتبارًا من يوم الاثنين، بلغ متوسط سعر الفائدة الثابت على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا 6.83%، ما يعني أن قسط الرهن العقاري الشهري لمنزل بقيمة 425 ألف دولار أمريكي (بدفعة أولى 10%) سيصل إلى 2900 دولار أميركي.
في تقريره الصادر في الأسبوع الماضي يوليو، توقع بنك «غولدمان ساكس» أن يكون نمو أسعار المساكن في الولايات المتحدة هذا العام هو الأدنى منذ 14 عاماً، مع ارتفاع أسعار المساكن على مستوى البلاد بنسبة 0.5% فقط في عام 2025 و1.2% في عام 2026.
كتب اقتصاديو «غولدمان ساكس»: «يتناقض هذا بشكل صارخ مع الزيادات الحادة التي شهدناها خلال الجائحة، وهو أقل بكثير من توقعات البنك في أبريل البالغة 3.2% و1.9%».
أوضح اقتصاديو «غولدمان ساكس» أن ركود الأسعار، وزيادة العرض، وارتفاع أسعار الفائدة هي العوامل الرئيسية الثلاثة وراء حالة الجمود التي تصيب القطاع.
في استطلاع أجرته على 381 مدينة، قد تشهد حوالي 15% منها (بما في ذلك ميامي وأورلاندو) انخفاضًا في أسعار المساكن بأكثر من 5% خلال العامين المقبلين، وفقا لـ «غولدمان ساكس».
لخص زاندي الوضع قائلاً: «لقد ركدت الأسعار وهي على وشك الانخفاض، فسعر الفائدة البالغ 7% يؤثر بشدة على الطلب».
أضاف زاندي: «فمع اضطرار البائعين إلى خفض أسعارهم، ومع ذلك يواجهون صعوبة في إيجاد مشترين، يختار المزيد من مالكي المنازل إلغاء عروض البيع والانتظار، وسيمتد هذا الركود في سوق العقارات، الناجم عن أسعار الرهن العقاري، إلى الاقتصاد ككل».
في حديثه للصحفيين، مطلع الأسبوع، سُئل ترامب عن مشروع قانون جديد من شأنه إلغاء ضريبة مكاسب رأس المال على مبيعات المنازل، وهو ما سيساعد الأشخاص الذين لا يستطيعون تحمل تكاليف دفع مكاسب رأس المال على منازلهم التي يملكونها منذ فترة طويلة.
قال ترامب إن مشروع القانون سيكون حافزًا كبيرًا للعديد من الأشخاص الذين يحتاجون إلى المال، ولكن في إشارة جديدة لضرورة رحيل باول، قال ترامب: « بين مشروع القانون واستقالة باول، ارتباط وثيق لأن ذلك قد يعزز مبيعات المساكن».
أضاف ترامب خلال مؤتمر صحفي في البيت الأبيض: «أعتقد أن استقالة جيروم باول ستكون أمرًا رائعًا، لا أعلم إن كان سيفعل، لكن ينبغي عليه ذلك».
تابع ترامب: «لقد كان جيروم باول سيئًا جدًا للولايات المتحدة، كان ينبغي أن يكون لدينا أدنى سعر فائدة في العالم، لكننا لم نفعل ذلك حتى الآن، إنه ببساطة يرفض القيام بذلك».
