الإيجار القديم في مصر.. ضوابط لتحديد القيمة الإيجارية وتوفير سكن بديل

أقر مجلس الوزراء المصري مشروع قرار بشأن ضوابط عمل لجان حصر المناطق التي بها أماكن مؤجرة لغرض السكن، وذلك ضمن تعديلات قانون الإيجار القديم لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، مع تحديد القيمة الإيجارية الجديدة وفقاً للمناطق وكذلك توفير سكن.

كانت تعديلات القانون الذي تم التصديق عليه أخيراً، أثارت جدلاً واسعاً في الشارع المصري بسبب آلية تنفيذ قرارات الإخلاء، وكذلك سبل تحديد القيمة الإيجارية الجديدة، وسط تعهدات حكومية بإتاحة بدائل مناسبة وحلول للمستأجرين.

منذ أيام، صدق الرئيس المصري عبد الفتاح السيسي على قانون «الإيجار القديم»، الذي ينظم العلاقة بين المالك والمستأجر في الوحدات السكنية، وذلك بعد موافقة مجلس النواب نهائيا عليه في 2 يوليو.

يتضمن القانون تشكيل لجان حصر في كل محافظة لتقسيم المناطق إلى متميزة ومتوسطة واقتصادية، استنادا إلى معايير محددة، أهمها، الموقع الجغرافي، مستوى البناء، توافر المرافق والخدمات الصحية والتعليمية وشبكة الطرق ووسائل المواصلات، وتلتزم هذه اللجان بإنهاء أعمالها خلال 3 أشهر من بدء تطبيق القانون.

ضوابط عمل اللجان

تضمنت المادة الأولى في مشروع القرار تعريف بعض الكلمات والعبارات في هذا القرار، وهي: الأماكن المؤجرة، والتي تعني الأماكن المؤجرة لغرض السكن الخاضعة لأحكام القانون، بالإضافة إلى عبارة حالات تعارض المصالح، وهي الحالات التي يكون فيها رئيس لجنة الحصر، أو أحد أعضائها، أو أحد أقاربهم حتى الدرجة الأولى نسبا أو مصاهرة، مالكا أو مستأجرا، أو ممن امتد له عقد الإيجار في الحيز الجغرافي لعمل اللجنة، أو أن يثبت فيها أن لرئيس لجنة الحصر، أو أعضائها مصلحة مالية، أو تجارية، أو شخصية أخرى قد تتعارض مع المهام والالتزامات التي كُلف بها ضمن اللجنة المذكورة.

نظام النقاط

كما تضمنت المادة الأولى عبارة التقييم بنظام النقاط، وهو نظام يتم فيه تحديد درجة معينة لكل معيار من معايير وضوابط التقسيم الرئيسية، بالإضافة إلى كلمات المناطق المتميزة، وهي المناطق الحاصلة على درجات أكثر من 80 في درجات التقييم، والمناطق المتوسطة التي حصلت درجات إجمالية من 40 إلى 80 درجة، والمناطق الاقتصادية وهي المناطق الحاصلة على درجات إجمالية أقل من 40 في درجات التقييم بنظام النقاط.

ونصت المادة الثانية من مشروع القرار على أن يصدر المحافظ المختص قرارا بتشكيل لجنة حصر، أو أكثر، برئاسة أحد شاغلي الوظائف القيادية بالمحافظة، وعضوية فنية وقانونية من ذوي الخبرة والكفاءة، من بينهم ممثلون عن كل من وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، الهيئة المصرية العامة للمساحة، ومصلحة الضرائب العقارية.

ونصت المادة الثالثة على أن تباشر اللجنة أعمالها يوميا عدا الإجازات والعطلات الرسمية، ولا يكون انعقادها صحيحا إلا بحضور أغلبية أعضائها، وتلتزم لجان الحصر بإعداد محاضر ورقية باجتماعاتها على أن تتضمن بيانا تفصيليا ودقيقا لأعمالها، وفقا للمادة الرابعة.

كما نصت المادة الخامسة على أن تتولى لجان الحصر تقسيم المناطق الكائن بها أماكن مؤجرة إلى مناطق (متميزة – متوسطة - اقتصادية)، على أن يراعى في التقسيم عدد من المعايير والضوابط تتمثل في الموقع الجغرافي ويشمل طبيعة المنطقة والشارع الكائن به العقار، كما يراعى مستوى البناء ونوعية مواد البناء المستخدمة ومتوسط مساحات الوحدات بالمنطقة، وكذا المرافق المتصلة بالعقارات بكل منطقة من مياه وكهرباء وغاز وتليفونات وغيرها من المرافق، بالإضافة إلى شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة.

كذلك تشمل المعايير القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لأحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم 196 لسنه 2008 الكائنة بالمنطقة.

ويتعين على هذه اللجان أن تنتهي من أعمالها خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بالقانون رقم 164 لسنة 2025، ويصدر قرار من المحافظ المختص بما تنتهي إليه اللجان يتم نشره في الوقائع المصرية ويعلن بوحدات الإدارة المحلية في نطاق كل محافظة.

السكن البديل

في هذا الإطار، أشار وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، شريف الشربيني، إلى أنه سيتم بدء تلقي طلبات المستأجرين المنطبق عليهم الشروط اللازمة في الحصول على وحدات بديلة في أول أكتوبر المقبل من خلال منصة إلكترونية أو مكاتب البريد على مستوى الجمهورية.

ويمتد عمل المنصة لمدة 3 أشهر؛ حيث سيتمكن المواطنون عبر تلك المنصة من التقدم واستيفاء الطلبات وجميع الإجراءات المطلوبة للحصول على الوحدات البديلة.

تعديلات القانون

ينص القانون على تحديد فترة انتقالية تبدأ من تاريخ العمل به وتنتهي بعد 7 سنوات للأماكن المؤجرة لغرض السكن، و5 سنوات للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكن.
 
وبانتهاء هذه المدد، تُلغى جميع قوانين الإيجار القديم، وتخضع العلاقة التعاقدية بين الطرفين لأحكام القانون المدني وفقًا لإرادتهما.
 
نص القانون على زيادات فورية للقيمة الإيجارية بهدف تقريب القيمة الحقيقية للعقار، شملت، المناطق المتميزة، 20 ضعف القيمة الإيجارية الحالية بحد أدنى 1000 جنيه شهريا، والمناطق المتوسطة 10 أضعاف القيمة الحالية بحد أدنى 400 جنيه، والمناطق الاقتصادية 10 أضعاف القيمة الحالية بحد أدنى 250 جنيهاً.