مواد البناء "تلهب" أسعار العقارات في مصر

تحديات كبرى يواجهها القطاع العقاري المصري نتيجة للزيادات الكبيرة التي طرأت على تكاليف مواد البناء خلال السنوات الماضية، وتسببت في ارتفاعات غير مسبوقة في أسعار العقارات السكنية التي شكلت تحدياً أمام المطورين العقاريين والمشترين على حد سواء.

ووفق خبراء لـ"إرم بزنس" فإن هناك عدة عوامل ساهمت في زيادة أسعار مواد البناء بينها ارتفاع أسعار الطاقة من الكهرباء والغاز الطبيعي المستخدم في عمليات الإنتاج، بالإضافة إلى تراجع قيمة الجنيه المصري، وكذلك تنامي المشروعات القومية واستئناف إصدار تراخيص البناء.

 

ارتفاعات غير مسبوقة

رئيس شعبة مواد البناء بالاتحاد العام للغرف التجارية المصري أحمد الزيني، أوضح في تصريحات لـ"إرم بزنس"، أن أسعار مواد البناء في مصر ارتفعت بشكل غير مسبوق خلال العام الماضي لتتجاوز 70%، موضحاً أن سعر طن الحديد ارتفع من 25 ألف جنيه (520 دولاراً) في يناير 2023 إلى 40 ألف جنيه (830 دولاراً) في ديسمبر الماضي.

الأسعار حالياً تعد "مستقرة نوعاً ما" عما قبل تعويم الجنيه في مارس الماضي، وفق الزيني، الذي أشار إلى أن أسعار مواد البناء شهدت ارتفاعات غير مسبوقة، وكانت تتغير باستمرار؛ لأن عملية التسعير كانت تتم وفقاً لأسعار السوق السوداء، نظراً لصعوبة توفير البنوك للمبالغ المطلوبة لإتمام عملية استيراد خامات ومدخلات الإنتاج، وهو ما تسبب آنذاك في تضاؤل الطاقات الإنتاجية للمصانع، وأدى إلى شح المنتج وارتفاع الأسعار في الأسواق. 

ووفقاً للزيني، فإنه بمقارنة سريعة بين أسعار سعر طن الحديد في يناير 2022 الذي بلغ نحو 15.5 ألف جنيه (322 دولاراً)، في حين كان سعر طن الأسمنت عند 1050 جنيهاً (22 دولاراً)، بينما سعر طن الحديد في الوقت الحالي يتراوح بين 38.5 ألف و41.5 ألف جنيه (805- 865 دولاراً)، فيما يتراوح سعر طن الإسمنت بين 2100 (44 دولاراً) و2200 جنيه (45 دولاراً)، فإننا أمام زيادات غير مسبوقة.

 

تعويض الخسائر

بدوره، يرى الخبير العقاري المصري محمد راشد، في حديث لـ"إرم بزنس" أن الشركات العقارية رفعت أسعارها قبل تحرير سعر الجنيه في السادس من شهر مارس الماضي تحسباً لانخفاض قيمة العملة المحلية، ونتيجة لذلك، اضطر المطورون إلى تعديل أسعار البيع على المخطط لتعويض الخسائر والحفاظ على هوامش ربح جيدة للمضي قدماً. 

وكانت العملة المصرية قد شهدت ثلاثة تخفيضات في قيمتها بدأها البنك المركزي في مارس 2022، قبل أن تنخفض بنسبة 60% تقريباً مع تحرير سعر الصرف بشكل كامل في مارس الماضي، الذي جاء كأحد أبرز الإجراءات الإصلاحية التي يشترطها صندوق النقد الدولي لمواصلة دعمه برنامج الإصلاح الاقتصادي الذي تنفذه الحكومة.

ووفق الخبير العقاري، فإنه في الربع الأول من عام 2024، ارتفع مؤشر أسعار العقارات على مستوى الدولة 39.3% مقارنة بعام 2023، بعد نمو الأسعار على أساس سنوي 22.3% في العام السابق. 

وارتفعت أسعار العقارات 41.9% خلال العام 2023، بعد نمو سنوي بنسبة 25.4% في العام 2022، بينما ارتفع متوسط أسعار البيع في الربع الرابع من العام 2023 بنسبة 56% و63% في مدينتي السادس من أكتوبر والقاهرة الجديدة على التوالي، وفقاً للخبير العقاري.

وبحسب أرقام الموقع العقاري الشهير "عقار ماب" فإن مدينة القاهرة الجديدة، حيث يقع حي التجمع الخامس الراقي، ارتفع متوسط أسعار الشقق بنسبة 37.1% على أساس سنوي ليصل إلى 19.050 جنيه مصري (398 دولاراً) للمتر المربع في مارس 2024، بينما ارتفعت أسعار الفلل بنسبة 6.1% إلى 22,450 جنيه مصري (469 دولاراً) للمتر المربع.

وفي مدينة السادس من أكتوبر، غرب القاهرة، ارتفعت أسعار الشقق 63.3% على أساس سنوي إلى متوسط قدره 12.900 جنيه مصري (269 دولاراً) للمتر المربع في مارس 2024، بينما ارتفعت أسعار الفلل بنسبة 24.2% لتصل إلى 21300 جنيه مصري (444 دولاراً) للمتر المربع، وفقاً لبيانات "عقار ماب".

هل تتراجع؟

من جانبه، قال رئيس مجلس إدارة شركة مينا لاستشارات التطوير العقاري، المهندس فتح الله فوزي، إن تحرير سعر الصرف الذي أقدمت عليه مصر في الفترة الماضية أثّر في أسعار تكلفة مواد البناء، وساهم في رفع أسعار العقارات، إضافة إلى "المشروعات القومية" التي لا تتوقف في مصر، والتي تسببت في سحب كميات كبيرة من مواد البناء على مدار السنوات الماضية.

ورغم استبعاده إمكانية تراجع الأسعار، بيد أنه توقع استقراراً خلال الفترة القادمة، ولو كانت هناك زيادة، فلن تكون بنفس وتيرة الارتفاعات السابقة التي شهدها القطاع العقاري في العام الماضي، لا سيما بعد تحرير سعر الصرف واستقراره.

وعن سبب الزيادات المبالغ فيها رغم ثبات الأجور، قال فوزي إن الشركات لجأت إلى التحوط ضد ارتفاعات الدولار عبر رفع أسعار العقارات.

فيما أضاف نائب أول رئيس لجنة التطوير العقاري بجمعية رجال الأعمال المصريين المهندس علاء فكري، سبباً آخر وهو استئناف إصدار تراخيص البناء بعد التعليق المؤقت، متوقعاً أن يشهد القطاع العقاري حالة من الاستقرار بعد تحرير سعر الصرف واستقرار الدولار والقضاء على السوق السوداء، مشدداً على أهمية ضخ استثمارات ضخمة بالسوق ليوازي الطلب في الفترات المقبلة.