تراجع طفيف في الإيجارات السنوية بدبي.. فهل يستمر؟

أظهرت مقارنة أجراها موقع «إرم بزنس» لبيانات عقود الإيجار السنوية في دبي على موقع دائرة الأراضي والأملاك، تراجعاً طفيفاً في معدلات الإيجار خلال شهري يوليو وأغسطس 2025، مقارنةً بالفترة الممتدة من يناير حتى يونيو من العام نفسه، وذلك استناداً إلى بيانات العقود الفعلية في عدد من المناطق السكنية البارزة، مثل قرية جميرا الدائرية (JVC) ومثلث قرية جميرا (JVT) وأرجان و«مجان» وحتى «الجرينز».

تحليل السوق

شهد متوسط الإيجار السنوي في المناطق المذكورة انخفاضاً من نحو 75,331 درهماً في النصف الأول من العام إلى 73,496 درهماً في يوليو–أغسطس، أي بنسبة تراجع بلغت نحو 2.4%. 

وتراجع السعر الوسيط للإيجار السنوي في دبي من 68 ألف درهم خلال الفترة من يناير حتى يونيو 2025 إلى 66,500 درهم في يوليو–أغسطس، بانخفاض قدره نحو 2.2%.

والمقصود بالسعر الوسيط هو القيمة التي تقع في منتصف قائمة الأسعار بعد ترتيبها من الأقل إلى الأعلى، بحيث يكون نصف العقود أقل من هذا الرقم والنصف الآخر أعلى منه، ما يجعله مؤشراً أكثر دقة لقياس مستوى الأسعار السائد فعلياً في السوق.

وسجلت أعلى قيمة إيجار في الفترة الأولى 400 ألف درهم، قبل أن تتراجع في يوليو–أغسطس إلى 275 ألف درهم، ما يعكس فتوراً في الطلب على العقارات الفاخرة.

أسباب التراجع الطفيف

يرى خبراء العقار أن هذا التراجع الطفيف قد يرتبط بعدة عوامل موسمية، أبرزها انخفاض الطلب خلال فصل الصيف، إلى جانب زيادة المعروض في بعض المناطق السكنية.

ورغم التراجع، فإن مستويات الإيجار لا تزال مستقرة نسبياً، خاصة في المناطق ذات الطلب المرتفع مثل البرشاء، ومدينة دبي للإنترنت، والمناطق القريبة من محطات المترو ومراكز التسوق الكبرى.

وقال رئيس مجلس إدارة آمال العقارية، عبد الله بن لاحج، في تصريحات لـ«إرم بزنس»، إنه منذ يوليو 2025، شهدت الإيجارات في «JVC» و«أرجان» و«The Greens» تراجعاً ملحوظاً، وهو ما أرجعه بشكل أساسي إلى زيادة المعروض من الوحدات الجديدة. 

وهذه هي المرة الأولى منذ التعافي بعد الجائحة التي تمتد فيها الانخفاضات إلى ما بعد الركود الصيفي المعتاد، ما يشير إلى تحول أعمق في السوق وليس مجرد تراجع موسمي مؤقت، وفقاً لما قاله بن لاحج.

أوضح أنه المتوقع أن تسلّم دبي أكثر من 72 ألف منزل جديد في عام 2025، مع استحواذ «JVC» و«أرجان» على حصة كبيرة من عمليات التسليم.

هذا التدفق الكبير وسّع خيارات المستأجرين، وقلّل من قوة تفاوض الملاك، وأدى إلى خفض الأسعار، سواء في عقود التجديد أم الإيجارات الجديدة. 

ومع توفر بدائل أكثر، أصبح المستأجرون يتفاوضون مجدداً على الشروط أو ينتقلون إلى عقارات أحدث بمواصفات أعلى، ما دفع الملاك إلى خفض الإيجارات أو تقديم حوافز للحفاظ على شَغْل الوحدات. وبعد أربع سنوات من الارتفاعات السريعة، يعكس هذا الاتجاه أيضاً تصحيحاً طبيعياً للسوق.

وأشار بن لاحج إلى عامل آخر وراء تباطؤ الإيجارات، وهو تزايد جاذبية التملك في هذه المناطق، فوفرة المشاريع المنجزة حديثاً أو قيد الإنشاء، والمصحوبة بخطط دفع جذابة ومرافق حديثة وإمكانات لتحقيق مكاسب رأسمالية، شجعت العديد من المستأجرين على الشراء بدلاً من تجديد عقود الإيجار، حيث بات المطورون يقدمون خطط دفع ممتدة، وتكاليف مبدئية منخفضة، وخطط دفع ما بعد التسليم، ما جعل التملك أكثر سهولة. 

ومع تحول المزيد من المستأجرين إلى ملاك، يتقلص حجم الطلب الإيجاري، ما يزيد الضغط على الأسعار، وبفضل الأسعار التنافسية للعقارات والعوائد المستقرة، أصبح الكثير من السكان يرون أن التملك في المناطق المتوسطة والناشئة مثل «JVC» و«أرجان» خياراً ميسوراً وذا جدوى استراتيجية.

مستقبل سوق الإيجارات

رغم أن سوق الإيجارات في دبي يشهد عادة تباطؤاً طفيفاً في الصيف بسبب مغادرة بعض المقيمين وانخفاض عمليات الانتقال، فإن التراجع الحالي مدفوع أكثر بتغيرات هيكلية في السوق وليس بعوامل موسمية قصيرة المدى، حيث إن الزيادة الكبيرة في المعروض كانت العامل الأبرز، مع ملاحظة الوسطاء والملاك أن انخفاض الأسعار استمر من يوليو وحتى أوائل أغسطس. 

وفي المقابل، هناك مناطق أخرى تشهد نمواً في الطلب رغم هذا الاتجاه العام، مثل ميدان هورايزون، ومدينة محمد بن راشد، حيث يجذب قربها من وسط المدينة، وتصاميمها الحديثة، والمرافق المتكاملة فئة من المستأجرين الباحثين عن نمط حياة قريب من قلب دبي مع خصوصية ومساحات أوسع.

من المتوقع أن يستمر الضغط النزولي في المواقع ذات معدلات التسليم المرتفعة، خاصة إذا التزم المطورون بجداول التسليم. ومع ذلك، يظل التوجه العام لسوق الإيجارات إيجابياً، مدعوماً بالنمو السكاني المستمر ونشاط الانتقال السكني، بالإضافة إلى جاذبية دبي كمدينة مثالية للعيش للعائلات والمهنيين.

وأحدثت الطفرة في تسليم المنازل الجديدة تحولاً كبيراً في ميزان العرض والطلب في المجتمعات السكنية المتوسطة والناشئة، ومع توفر خيارات أكبر، لم يعد المستأجرون يواجهون ندرة الوحدات التي كانت سبباً في ارتفاع الإيجارات خلال السنوات الماضية، وسجلت بعض المناطق تراجعاً في الإيجارات بنسبة تصل إلى 0.6% في النصف الأول من 2025 مقارنة بالنصف الثاني من 2024، رغم أن الأرقام السنوية ما زالت تظهر نمواً طفيفاً بفضل قوة الأداء في السابق. 

وكانت المباني الأقدم أو التي تفتقر للمرافق المتطورة الأكثر تأثراً، حيث لجأ الملاك بشكل متزايد إلى خفض الإيجارات أو تقديم حوافز للبقاء في المنافسة ضمن سوق أصبح أكثر ميلاً لصالح المستأجرين، بحسب بن لاحج.

من المتوقع أن يستمر السوق في الاستقرار، مع تراجع كبير في الزيادات الحادة للإيجارات في معظم المناطق، المناطق المتوسطة التي تعاني من فائض في المعروض قد تشهد مزيداً من التراجع، في حين يُتوقع أن تحافظ المناطق الفاخرة والمطلة على الواجهة المائية على قوتها السعرية، ما لم تتأثر بعوامل اقتصادية أوسع.

هناك توازن صحي بدأ يتشكل بين المستأجرين والملاك، ما يتيح مساحة أكبر للمفاوضات التنافسية، الملاك الذين يضبطون أسعارهم، ويحسنون مرافقهم، ويقدمون شروطاً مرنة، هم الأكثر قدرة على الحفاظ على معدلات إشغال جيدة في هذا السوق المتغير.

العرض مقابل الطلب 

يقول بن لاحج، إنه بشكلٍ عام، لا يزال الطلب القوي قائماً في سوق الإيجارات بدبي، مدفوعاً بالنمو السكاني المستمر وجاذبية المدينة للمقيمين الجدد. 

لكن في بعض المجتمعات السكنية المتوسطة، أدى تدفق المشاريع الجديدة - خصوصاً الشقق - إلى خلق بيئة أكثر توازناً وفي، بعض الحالات فائضاً طفيفاً في المعروض، هذا التحول يخفف من وتيرة نمو الأسعار ويمنح المستأجرين قوة تفاوض أكبر.

وعلى النقيض، تواصل المناطق الفاخرة مثل وسط مدينة دبي، ونخلة جميرا، ودبي مارينا تسجيل نسب إشغال مرتفعة واستقرار نسبي في الأسعار، رغم أن هذه القطاعات تشهد أحياناً تصحيحات محلية أو عروض تحفيزية، مع سعي الملاك لجذب المستأجرين الذين باتوا يتوقعون قيمة استثنائية مقابل الإيجارات المميزة.

اتجاهات المستأجرين وتحديات الملاك

يميل المستأجرون بشكل متزايد إلى اختيار الشقق والفلل التي تم تسليمها حديثاً، لما توفره من مرافق حديثة وتصاميم عصرية وعروض جذابة غالباً، وهذا التوجه خفّض من معدلات تجديد العقود، حيث يستغل المستأجرون الفرصة للترقية أو الحصول على شروط أفضل في سوق باتت خياراتها أوسع بكثير.

ومع تزايد المرونة من جانب الملاك، أصبح الانتقال قراراً استراتيجياً بدلاً من أن يكون خياراً أخيراً، ما يزيد حدة المنافسة بين الملاك لاستقطاب المستأجرين والحفاظ عليهم، بحسب بن لاحج. 

وعلى صعيد آخر، الملاك الذين يواجهون منافسة من المشاريع الجديدة بدؤوا باتباع أساليب أكثر ودية تجاه المستأجرين، تشمل خفض أو تجميد الإيجارات عند التجديد، وتقديم جداول دفع مرنة مثل الأقساط الشهرية، وتحسين العقارات القديمة من خلال الصيانة الإضافية أو التجديدات أو إضافة مرافق جديدة.

كما يستثمر الكثيرون في التسويق باستخدام تجهيز العقار للعرض بشكل احترافي، والتصوير الجوي، والجولات الافتراضية لجذب المستأجرين المهتمين بالتقنيات الحديثة، كما يقدم بعض الملاك حوافز ولاء أو يخففون من زيادات الإيجار عند التجديد، في تحول واضح عن سياسات التسعير الصارمة في السنوات الماضية.