الخميس 8 أكتوبر 2026 ص
بن لاحج: العقارات التي لا تقدم ميزة واضحة ستواجه ضغوطاً أكبر
بيلتون: هناك فئة مستعدة للدفع مقابل قيمة ملموسة
بدأ ميزان سوق الإيجارات في دبي يميل بصورة أكبر لمصلحة المستأجر، بعدما أظهرت قراءة لبيانات دائرة الأراضي والأملاك أن العقود الجديدة تجاوزت عقود التجديد خلال يوليو وأغسطس 2026، للمرة الأولى منذ بدء سلسلة البيانات المستخدمة في يناير 2023.
وتشير الأرقام إلى أن العقود الجديدة تجاوزت التجديدات بنحو 633 عقداً في يوليو، قبل أن يتسع الفارق إلى 2,139 عقداً في أغسطس، ما يعكس ارتفاع استعداد المستأجرين للانتقال بحثاً عن سعر أفضل أو وحدة أكثر ملاءمة، بعدما ظل التجديد الخيار الغالب طوال 36 شهراً متتالياً.
لكن التحول الأهم لا يرتبط بعدد العقود وحده، بل بالفارق بين كلفة العقد الجديد وكلفة التجديد. فوفقاً لتحليل شركة «فام العقارية» لبيانات دائرة الأراضي والأملاك في دبي، أصبحت إيجارات العقود الجديدة في المبنى نفسه ولنوع الوحدة نفسه أقل بنحو 15.3% مقارنة بمستويات يناير، بينما تراجعت إيجارات التجديد بنحو 1% فقط.
وبلغ وسيط إيجار العقود الجديدة للشقق 94.6 درهم للقدم المربعة في أغسطس، منخفضاً 8.3% عن ذروة أكتوبر 2025 البالغة 103.1 درهم، ما يفتح أمام المستأجر سؤالاً عملياً: هل أصبح الانتقال أوفر فعلاً من البقاء وتجديد العقد؟
قال وليد الزرعوني، رئيس مجلس إدارة شركة «دبليوكابيتال» للوساطة العقارية، لـ«إرم بزنس»، إن تجاوز العقود الجديدة عقود التجديد يمثل مؤشراً مهماً على دخول سوق الإيجارات مرحلة أكثر توازناً ونضجاً، ويعكس اتساع الخيارات أمام المستأجرين مع استمرار نمو المعروض السكني في الإمارة.
وأوضح أن تراجع وسيط إيجارات العقود الجديدة لا يعني بالضرورة تعرض السوق لضغوط سلبية، بل يشير إلى امتلاك المستأجر مساحة أكبر للمفاضلة بين المواقع والوحدات والأسعار، بما يعزز المنافسة بين الملاك والمطورين.
غير أن انخفاض الإيجار لا يجعل الانتقال صفقة رابحة تلقائياً، إذ يجب حساب العمولة والنقل والرسوم المرتبطة بالعقد الجديد.
وقال الزرعوني إن مستأجراً يدفع 100 ألف درهم سنوياً قد يتحمل عمولة تبلغ نحو 5 آلاف درهم، بافتراض احتسابها بنسبة 5%، لترتفع الكلفة الإجمالية للانتقال إلى ما بين 8 و10 آلاف درهم تقريباً بعد إضافة النقل وبعض الرسوم الإدارية.
وبذلك، إذا وجد المستأجر وحدة مماثلة بقيمة 85 ألف درهم، يكون وفر الإيجار الإجمالي 15 ألف درهم سنوياً. وبعد خصم كلفة انتقال تتراوح بين 8 و10 آلاف درهم، يتبقى له وفر فعلي في السنة الأولى يراوح بين 5 و7 آلاف درهم تقريباً، على أساس الافتراضات السابقة.
ويرتفع الوفر ابتداءً من السنة الثانية إذا بقي الإيجار عند المستوى نفسه، لأن معظم تكاليف الانتقال تُدفع مرة واحدة.
أما إذا كان الفارق بين الإيجارين لا يتجاوز 5 آلاف درهم، فقد يكون التجديد أوفر، خصوصاً عندما تضاف إلى الحساب أعباء الوقت وتغيير المدارس أو المسافة عن العمل والخدمات.
لا يتوقع عبد الله بن لاحج، رئيس مجلس إدارة «آمال»، أن يؤثر ارتفاع المعروض بالدرجة نفسها في جميع شرائح سوق الإيجارات، موضحاً لـ«إرم بزنس» أن المستأجرين والمستثمرين أصبحوا يقيمون العقارات بناءً على مزيج من السعر والموقع وجودة الخدمات والتصميم والمرافق، وليس استناداً إلى عامل واحد.
وأشار إلى أن الطلب يتوزع بين السكن المستدام والعقارات الفاخرة ذات العلامات التجارية ومفهوم «الفخامة بأسعار معقولة»، ما يعكس تنوع احتياجات السوق وتزايد دقة المستأجر في اختيار الوحدة.
ويرى بن لاحج أن العقارات الفاخرة التي تتمتع بموقع جيد وسهولة الوصول إلى شبكات الطرق والنقل، إلى جانب جودة البناء وكفاءة الإدارة، ستكون أكثر قدرة على الحفاظ على علاوة سعرية، لأنها لا تنافس على السعر وحده.
في المقابل، قد تواجه المشاريع التقليدية التي لا تقدم ميزة واضحة ضغوطاً أكبر على الإيجارات والإشغال. فكلما زادت الخيارات، أصبح انتقال المستأجر أسهل، ولم يعد مجرد توفر الوحدة كافياً لضمان الطلب عليها.
وتظهر الفروق بين المناطق أن التحول ليس موحداً في مختلف أنحاء دبي. ففي أغسطس، تجاوزت العقود الجديدة التجديدات بنحو 1,102 عقد في البرشاء جنوب الرابعة، التي تضم قرية جميرا الدائرية، وبنحو 609 عقود في الخليج التجاري، و598 عقداً في المركاض، و564 عقداً في دبي مارينا، و342 عقداً في وسط مدينة دبي.
في المقابل، استمرت التجديدات في التفوق بمناطق أقل كلفة، من بينها المدينة العالمية وجبل علي وواحة دبي للسيليكون.
يؤكد مايكل بيلتون، الرئيس التنفيذي لشركة «ميريد»، لـ«إرم بزنس»، إن المستأجرين أصبحوا أكثر دقة في تقييم خياراتهم، بما في ذلك مستأجرو العقارات الفاخرة، موضحاً أن المسألة لا تتعلق بتراجع استعدادهم للدفع، بل بارتفاع توقعاتهم بشأن القيمة التي يحصلون عليها.
وأضاف أن الوحدات التقليدية تكون عادة أول المتأثرين عند دخول معروض جديد إلى السوق، لأن استبدالها أسهل، بينما تستطيع العقارات التي يصعب تكرار خصائصها الاحتفاظ بجزء أكبر من قيمتها، سواء بسبب الإطلالة أو الهوية التصميمية أو الهدوء أو جودة الهواء أو مستوى إدارة المبنى.
ويرى أن انتقال المستأجرين يقدم للمطورين مؤشراً مباشراً إلى تفضيلات السوق الفعلية، ويجعل تنوع مساحات الوحدات والمخططات أكثر أهمية من الاعتماد على نموذج واحد.
كما لم يعد عدد المرافق وحده معياراً للجاذبية، بل مدى استخدامها فعلياً من السكان، مثل مرافق الرياضة والعافية ومساحات العمل المرنة والمناطق الخارجية.
وأشار إلى أن إدارة المبنى قد تكون أكثر تأثيراً في قرار التجديد من تصميم المدخل، خصوصاً من حيث سرعة الصيانة وجودة الهواء والمياه وكفاءة إدارة المجتمع السكني.
بدوره، توقع الزرعوني أن تمنح الوحدات الجديدة والتسليمات المرتقبة المستأجرين خيارات إضافية، وأن يتسع الفارق بين العقود الجديدة والتجديدات في المناطق التي تستقبل مخزوناً سكنياً كبيراً.
لكنه أكد أن زيادة المعروض لا تعني ضعف الطلب في دبي، في ظل استمرار النمو السكاني وتدفق المهنيين والمستثمرين، بل ستدفع الملاك إلى تحسين الأسعار والخدمات والاحتفاظ بالمستأجرين، وتزيد التمايز بين العقارات التي تقدم قيمة واضحة وتلك التي تعتمد على زخم السوق فقط.
